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預售屋換約變賣成屋陷阱多！財部提醒：持有期不能併計 小心想避稅反遭補45%重稅
2026-03-16
民眾個人於民國105年1月1日以後跟建商簽約購買預售屋，於興建完成辦理登記之前，再有償轉讓預售屋買賣契約予他人時，「視同交易」已登記之成屋，其交易所得應依所得稅法第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。
因為預售屋還沒有完成，應該是沒有因取得、改良及移轉而支付之費用，所以所得額就是交易時之成交價額減除原始取得成本（原契約買賣價金），然後按簽約時至轉讓時之期間長短，計算應納稅額，亦即期間在二年以內者，稅率為百分之45；超過二年，未逾五年者，稅率為百分之35；超過五年，未逾十年者，稅率為百分之20。
而預售屋從建商取得建照開始出售，到興建完成辦理保存登記及移轉，幾乎不會超過5年，所以個人轉讓預售屋買賣契約，其適用稅率不是百分之45，就是百分之35，適用的都是高額稅率。
很多案件當事人為減輕房地合一稅的負擔，誤以為期間是從與建商簽約購買預售屋時起，加上交屋後期間，期間會併計，等到交屋後一、二年，也就是超過五年後，就可以適用百分之20之稅率，但沒有想到完成交易後，申報房地合一稅時，才發現其應納稅額是按成屋實際持有期間來算。
這則新聞，財政部南區國稅局有詳細說明，預售屋交易的是「權利」，而成屋交易的是「房地所有權」，兩者交易不同，持有期間不能合併計算。民眾個人在出售房屋時，應事先了解，不可不慎。
只是另一個問題，轉讓預售屋買賣契約時，有沒有所得稅第14條之4第3項「（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。」之適用？
依據財政部110年6月11日台財稅字第11004575360號公告，針對「調職、非自願離職」適用20%稅率的要件，明文規定必須同時滿足以下條件：
一、個人或配偶於工作地點購買房屋、土地，已「辦竣戶籍登記並居住」。
二、無出租、供營業或執行業務使用。
三、因調職或非自願離職，「須離開原工作地」而出售該房地。
財政部認為預售屋在轉讓當下，僅為「權利」的移轉，尚未取得使用執照，亦無門牌編釘，因此在物理與法律上，買受人根本不可能完成「辦竣戶籍登記並實際居住」的程序，既然無法設籍居住，自然無從認定是為了「在工作地居住」而購買，進而剔除20%優惠稅率的適用，回歸短期持有的45%（2年內）或35%（超過2年未逾5年）稅率。
只是民眾個人如果可以證明轉讓預售屋買賣契約前，其居住所、生活、經濟活動重心就在轉讓的預售屋區域內時可以適用嗎？基於租稅平等原則及財產權保障，這個問題在行政救濟時，應該是有爭執的空間！
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鉅亨網記者張韶雯 台北
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