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可否將大樓屋頂平台出租與通信業者架設基地台？

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（一）大樓屋頂平台之性質：

1. 按98年1月新修正之民法第799條第1項規定，稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共有部分共有之建築物。而所謂「共有部分」，依同條第2項後段規定，係指區分所有建築物專有部分以外之其他部分，及不屬於專有部分之附屬物。此外，依同條第 5項規定，專有部分與其所屬之共有及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

2. 準此，大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有權之客體，係公寓大廈專有部分以外之其他部分，應由全體住戶共同使用，依民法第799條第1項規定及第2項規定，應屬「大樓各區分所有人之共有部分」，其歸屬於全體區分所有權人共同享有，處於分別共有之狀態，縱未經登記，仍不失其共有性質，尚不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉。（最高法院84年度台上字第2683號判決參照，同院77年度台上第892號判決亦同此意旨）。

（二）將大樓屋頂平台出租與通信業者架設基地台之法律關係：

1.按共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用益之權。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第818條及第820條第1項分別訂有明文。
2.承上所述，大樓屋頂平台之性質係大樓各區分所有人之共有部分，故將大樓屋頂平台出租與通信業者架設基地台，係屬對共有部分之使用收益。而將大樓屋頂平台之出租行為，同時亦屬於對於共有物之管理行為，故依民法第820條第1項規定，經全體住戶多數決後，始對全體大樓住戶發生效力，否則該通信業者於該大樓屋頂平台架設基地台即屬無權佔有之行為，各共有人得依民法第821條及第767條第1項中段及前段規定，請求通信業者除去基地台後，將大樓屋頂平台返還予全體大樓住戶。

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