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共有地買賣，公同共有人能否單獨優先承購？實務見解大轉折！｜不動產交易｜土地法34條之1｜共有物處分｜優先承買權｜土地糾紛律師推薦

近年來，土地法第34條之1的共有物處分案件在實務上頻傳爭議。以往，當多數共有人依該條規定出售共有不動產時，若他共有人中的「公同共有人」想要行使優先購買權，往往受限於民法第823條第3項規定，必須取得全體共有人的同意。這導致實務上只要有一人杯葛、不表態或避不見面，優先承購權就形同虛設，陷入有權利卻無法行使的僵局。

然而，近年司法實務出現重要轉折！最高法院陸續有判決認定，公同共有人依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，係依法取得之固有權，得單獨行使，無須得公同共有人全體之同意。但另一派見解仍堅守民法第828條第3項，認應得全體同意。本文將帶您深入解析兩派見解的攻防，並提醒潛在的法律風險。

【涉相關法律】

土地法第34條之1第4項:

「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。

土地法第34條之1第5項：

「前四項規定，於公同共有準用之。」

民法第828條第3項：

「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」。

【相關法院判斷標準】

肯定說（支持單獨行使）：

最高法院106年度台上字第1425號民事判決：「公同共有土地應有部分之公同共有人，依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，係依法取得之固有權，非繼承而來，得單獨或共同為之，無須得公同共有人全體之同意。」
最高法院109年度台上字第39號民事判決：「按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；上開規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第4項、第5項定有明文。公同共有人之優先承購權，應可排除民法第828 條規定之適用，亦即公同共有人之一得單獨行使優先承購權，不必經其他公同共有人同意。」
臺灣高等法院花蓮分院106年度重上字第9號判決：「土地法第34條之1第5項準用第4項規定，公同共有人之一得單獨以其名義行使優先承購權，無須經全體公同共有人同意；此為民法第828條第3項之特別規定，應優先適用。」

否定說（仍須全體同意）

最高法院 99 年度台上字第 1469 號民事判決：「公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第八百二十八條第二項（修正後移列為第三項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之。」
臺灣高等法院111年度上字第458號民事判決：「公同共有權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。公同共有人依土地法第34條之1第5項準用第4項規定行使優先承買權，係屬公同共有權利之行使，依民法第831條準用第828條第3項規定，應經其他公同共有人全體之同意，始得為之… 土地法第34條之1第4項、第5項規定，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在應有部分時，得請求以同樣條件訂立買賣契約，與公同共有人對他人出賣之土地行使優先承買權之情形不同，不得作為單獨行使優先承買權之依據。」
臺灣高等法院暨所屬法院111 年法律座談會民執類提案第 15 號:「公同共有人之一不得單獨行使優先承買權，法院應否准；其行使應得全體公同共有人之同意始為合法。」
目前實務見解分歧：肯定說認土地法第34條之1為民法第828條之特別規定，優先購買權具固有權性質，得單獨行使；否定說則認仍屬公同共有權利之行使，應得全體同意。若未取得全體同意即單獨行使，日後恐遭起訴否認權利，甚至有登記塗銷風險。故行使前應先確認管轄法院傾向，或取得其他公同共有人同意（授權），以降低爭議。另內政部115年8月4日台內地字第1150262580號函參酌司法院釋字第562號解釋，認為單獨行使優先購買權兼顧他共有人權益，未侵害全體利益，正式宣告「他公同共有人之一無須經全體同意，得單獨行使優先購買權」，並停止適用93年舊函釋。