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【2026夫妻贈與全攻略】配偶贈與不動產怎麼辦理？流程、代書費、贈與稅、土地增值稅、房地合一稅完整解析

想辦理配偶贈與不動產卻不知從何下手？本篇為您完整解析配偶贈與過戶流程、代書費用行情，並精算贈與稅、土地增值稅與房地合一稅。提早規劃，別讓愛妻舉動變成未來的稅務重單！

文章目錄

在執業生涯中，常遇到貼心的先生提著權狀走進事務所，笑著說：「代書，我想把這間房子過戶給太太，給她一個保障，這手續要怎麼辦？」

「配偶贈與」是台灣家庭常見的不動產移轉方式。許多人知道夫妻之間贈與財產「當下免徵贈與稅」，就以為可以放心直接辦理。然而，不動產移轉是一門大學問，如果沒有提早精算土地增值稅與未來的房地合一稅，這個疼惜另一半的舉動，很有可能在多年後變成兒女難以承受的重稅負擔。

本文由鄔代書為您梳理最完整的配偶贈與過戶流程、規費行情與節稅關鍵，讓您的愛，不沾染任何稅務隱憂。

辦理配偶贈與並非直接去地政事務所過戶，標準的作業流程如下：

第一步：稅務精算與規費諮詢（動手前的核心！）

在調出建物與土地謄本後，先請專業代書針對該物件進行土地增值稅、契稅及過戶規費的估算，並評估未來轉售的房地合一稅風險。

第二步：簽訂贈與契約書

由贈與人（送出房屋方）與受贈人（接受房屋方）確認內容，簽訂不動產贈與契約書。

第三步：申報地方稅（土增稅、契稅）

向房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅與契稅，取得完稅或免稅證明書。

第四步：國稅局申報贈與稅

國稅局申報贈與稅，雖然配偶間贈與免稅，但仍必須取得國稅局核發的「贈與稅免稅證明書」，地政事務所才會受理過戶。

第五步：地政事務所辦理登記

備妥所有文件與完稅/免稅證明，至地政事務所辦理所有權移轉登記，換發新的所有權狀。

許多客戶最關心的就是「代書費怎麼算？」與「到底要繳哪些政府規費？」。以下為您列出市場行情：

委託代書辦理配偶贈與，代書費通常包含「贈與契約起草、兩處稅捐機關申報、地政事務所送件」。市場行情：單一物件（一地一建）辦到好，代書費約在$18,000至$25,000之間（視案件複雜度、是否有跨縣市、設定塗銷等調整）。

除了代書費，過戶時還會產生以下政府規費：

「代書，我這間房子還有幾百萬的房貸沒繳完，可以直接過戶給太太嗎？要不要先經過銀行同意？」這是在事務所裡最常被問到的實務問題。

答案是：可以辦理！法律上不需要「銀行同意」就能直接去地政事務所過戶。不過，因為當初跟銀行簽訂的貸款契約（借款契約書）可能會有一條「產權異動需通知銀行」的條款，因此在實務操作上，鄔代書通常會建議客戶根據自身財務狀況，選擇以下兩種處理方式之一：

做法：我們直接協助您辦理配偶贈與登記，把產權移轉到太太名下。但先生原本的房貸合約維持不變，繼續由先生的帳戶每個月扣款繳納。
鄔代書私房叮嚀：雖然地政事務所不會因為有房貸就拒絕過戶，但銀行若定期調閱謄本發現產權異動，有些較嚴格的銀行可能會依約要求借款人提前清償部分本金。不過在實務經驗中，只要您每個月的房貸都「準時全額繳納」，銀行端通常不會主動找麻煩。

操作方式：在辦理配偶贈與的同時，直接向原房貸銀行申請「更改借款人」，改由太太（受贈人）作為新借款人並承接原房貸。在過戶的同時，代書會同步向地政事務所辦理「抵押權內容變更登記」，將債務人與抵押人直接變更為太太。
優點：這樣能讓「產權」與「債務」同步回歸到太太名下，未來家庭金流最單純，也完全不用擔心違反原銀行的合約條款。更棒的是，因為是在原銀行直接變更，不需要重新借新還舊，能幫您省下塗銷費與新貸款的設定規費！

這是不動產移轉最核心的關鍵，也是鄔代書最常幫客戶把關的細節：

依據遺產及贈與稅法第20條規定，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。也就是說，不論房子價值多少，夫妻之間互送，贈與稅一律是0元。

依據土地稅法第28-2條規定，配偶相互贈與時，可以申請「不課徵土地增值稅」。請注意，這不是「免稅」，而是「延後課稅」。等到未來這間房子要賣給第三人（外人）時，政府會把過去前手持有的增值幅度一次算回來。

⭐️ 鄔代書提醒（這點最重要）：

如果配偶贈與後，未來有考慮要出售這間房子，在辦理贈與之前，務必要先評估雙方是否已經用過「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅優惠稅率（10%）。
如果受贈的配偶（收房子的那方）已經用過這項自用住宅優惠，那麼通常「非常不建議」再贈與給配偶。因為未來真正要賣房時，受贈配偶將無法享受10%的自用住宅優惠稅率，導致要改課高達20%~40%的一般稅率，平白繳了更多冤枉稅！遇到這種狀況，直接由原本的持有人申請自用住宅出售，通常才是最省稅的作法。

這是近年實務上最容易被誤解的隱蔽陷阱。許多人以為「反正配偶贈與當下免贈與稅，之後一樣是留給小孩，先過給太太沒差」，卻忽略了未來若發生繼承時的連鎖反應：

單純配偶贈與可維持舊制：如果您的房子是在104年12月31日以前（舊制）買入的，夫妻之間辦理贈與後，如果由配偶本人出售，依法可以合併計算先生的持有期間，此時依然可以適用舊制（財產交易所得稅）。
多了一道「繼承」，直接打入新制：如果在配偶贈與後，未來配偶不幸過世轉由「小孩繼承」，這時前手身分就改變了！當兒子未來轉售這間房產時，國稅局認定新舊制的時間點會鎖定在繼承的前手——也就是「媽媽當年受贈取得的日期」。

⭐️ 鄔代書延伸閱讀：

關於配偶、子女之間的前手時間點認定與完整案例試算，請參考這篇更詳細的深度解析：【配偶贈與後再繼承】房地合一稅怎麼算？99%的人都忽略的「取得日」關鍵!