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2026.07.11 | 游淑君律師分享【事實上處分權人如何主張優先購買權─論最高法院114台上1472民事判決】
案例
甲擁有A地所有權，乙於民國67年間出資興建5層樓之區分所有建物B公寓於A地上，並全數出售於丙。惟查，乙並無該公寓基地之所有權，亦未辦理建物保存登記，因出資興建未辦理保存登記之建物，原始取得該建物之所有權。嗣後，A地遭乙之債權人聲請法院強制執行，依法進行拍賣並由丁、戊應買。對此，乙則依民法物權編施行法第8條之5第3項優先購買權規定，主張得依相同條件優先於丁、戊承買A地，是否有無理由?本件經最高法院認定應由丙行使優先購買權。
一、建物保存登記與違章建築不同
所稱建物保存登記，係指未依《土地登記規則》第79條規定，申請建物所有權第一次登記；所稱違章建築，依《違章建築處理辦法》第2條規定，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物，常出現的違建類型例如頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋；兩者不同，應與區辨。
無論是未辦保存登記或違章建築建物，由起造人原始取得該建物之事實上處分權，該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念。按房屋稅原則上係向房屋所有人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣上，未辦建物所有權第一次登記之房屋通常藉由變更房屋稅籍之納稅義務人名義，而為完成讓與事實上處分權之證明方法【註1】。
二、促進不動產利用價值最大化─優先購買權
民法物權編施行法第8-5條第3項至第7項
在民法第799條第5項施行改採「區分所有建築物之處分一體化原則」以前，基地及專有部分是得以自由處分的，為使新、舊法順利銜接，遂於民法物權編施行法第8-5條第3、5項規定，區分所有建築物之基地出賣時，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，有分離出賣情形者，基地應有部分不足或欠缺之區分所有權人，暨專有部分出賣時，基地所有權人無專有部分者，各有優先承買權。
三、最高法院114台上1472民事判決
在本判決中，最高法院首先確認本案之B公寓係民法物權編98年修正施行前，專有部分與其所屬之共有部分、基地，已分屬不同人所有之區分所有建物，並且甲所有之A土地遭地方法院強制執行，依法進行拍賣時，構成基地分離出賣之情形，而有民法物權編施行法第8-5條第3項之優先承買權之適用。
再者，最高法院進一步認為受讓未經保存登記區分所有建築物之事實上處分權人，雖無從依移轉登記取得建物所有權，但其利用建物之權能與所有權人無異，為了貫徹基地與其上房屋合歸一人所有，以求所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上效用，並杜當事人間紛爭之立法目的，即有類推適用優先承買權規範之必要。
「受讓未經保存登記區分所有建築物之事實上處分權人，雖無從依移轉登記取得建物所有權，但其利用建物之權能與所有權人無異，則於受讓該等建物之事實上處分權人與基地所有權人不一致之情形，為促進其權利處分一體化，即同有類推適用前開優先承買權規範之必要，由該建物之事實上處分權人行使優先承買權。本件兩造不爭執系爭建物為坐落系爭土地上之區分所有建築物，偉祺公司就系爭建物已無事實上處分權，原審據此認定偉Ｏ公司於系爭執行事件就系爭土地拍賣時，無優先承買權，因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。」（最高法院114年度台上字第1472號民事判決參照）。
故本件B公寓為違章建築，雖由乙出資興建而取得所有權，惟B公寓已出售予丙，並由丙實際占有、使用、收益，故應由事實上處分權人丙取得優先承買權。
四、結論
自本案可知，最高法院不僅承襲過往之態度，不拘泥於法條文字僅限於「所有權人」，進一步認定事實上處分權人實則與所有權人無異，進而肯定事實上處分權所得享有之權能，不但具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配功能，更得依法主張優先承買權，促進不動產利用價值最大化，此見解值得關注。
◉ 參考資料
【註1】
「6.按房屋稅原則上係向房屋所有人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣上，未辦建物所有權第一次登記之房屋通常藉由變更房屋稅籍之納稅義務人名義，而為完成讓與事實上處分權之證明方法。又按民事訴訟法第282條規定：「法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽。」，則依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。查上開三之㈤所示，上訴人簽署104年租約後，被上訴人即委託代書王儷玲持出租人出具之承諾書、土地使用同意書及系爭廠房分配登記圖等文件，於105年2月24日設立系爭廠房之稅籍如附表四所示，此有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處110年8月1日函文檢附系爭廠房設立稅籍申請資料影本可稽，… …，足以佐證上訴人確實已自被上訴人受讓取得系爭建物之事實上處分權。… …㈤、綜上，被上訴人雖為系爭建物原始起造人，惟已將系爭建物之事實上處分權轉讓上訴人，是上訴人請求確認其就系爭建物之事實上處分權存在，當屬有據。」（臺灣高等法院110年度上字第1000號民事判決參照，案經最高法院112年度台上字第954號民事裁定駁回上訴）。
「受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利。」（最高法院106年度台上字第187號參照）。
「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）決議參照）。
Key Takeaways – Taiwan Supreme Court Extends Statutory Right of First Refusal to Holders of De Facto Disposal Rights
- Unregistered Buildings Are Not the Same as Illegal Structures: Buildings that have not undergone the initial building ownership registration ("building preservation registration") should not be confused with illegal structures.
- De Facto Disposal Rights Are Judicially Recognized Property Interests: Under longstanding Taiwanese judicial practice, the transferee of an unregistered building may acquire de facto disposal rights, including the rights to possess, use, derive benefits from, transfer, and commercially deal with the building, notwithstanding the absence of registered ownership.
- Supreme Court Broadens the Scope of the Right of First Refusal: In Supreme Court Civil Judgment No. 114 Tai-Shang-1472, the Court held that a holder of de facto disposal rights over an unregistered condominium unit may, by analogy, exercise the statutory right of first refusal when the underlying land is separately sold, despite not being the registered owner of the building.
- Promoting Unified Ownership and Efficient Land Use: The ruling advances the legislative objective of integrating ownership of land and buildings, simplifying legal relationships, maximizing the economic value of real property, and reducing future ownership disputes.
- A Significant Development in Taiwan Property Law: The decision reflects the Supreme Court's willingness to adopt a functional and purposive interpretation of property law by extending statutory protections to holders of de facto property interests where doing so better serves the legislative purpose of efficient land utilization and legal certainty.
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