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簽了購屋合約後想反悔，我會損失什麼？
雅琳在房仲的熱情推銷下，興奮地簽下了購屋要約書，付了十萬元定金。回家後越想越不對勁，覺得這間房子問題太多，而且貸款可能核不下來，想要反悔。朋友說「定金付了就沒了」，她不確定是不是真的，還是有什麼辦法可以拿回一部分……
定金的法律性質（民法第249條）
依《民法》第249條，定金的效力如下：
・契約履行時，定金應返還或抵作價款。
・契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還（即「沒收定金」）。
・契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還定金。
因此，若買方單純因「後悔」或「不想買了」而違約，定金通常無法取回。
貸款未核准的特別條款
實務上，購屋要約書或買賣契約常訂有「貸款條件不成就得解除契約」之條款。若買方已盡力申請貸款，但因銀行核貸金額不足（通常設定門檻，如核貸成數未達八成），買方得據此解除契約，並取回定金。
簽約前務必確認契約中是否有此「貸款條款」，若無則應要求加入，以保障自身權益。
解除契約的損失範圍
若不符合法定或約定之解除條件，買方片面解約須承擔以下損失：
・定金沒收：最常見的違約代價。
・違約金：若契約另訂有違約金條款（通常為成交價的某一比例，如5%至15%），賣方得請求給付，但法院得依民法第252條酌減過高之違約金。
・損害賠償：若賣方因買方違約遭受額外損失（如重新降價出售），得依民法第216條請求賠償。
五天審閱期的保護
依內政部公告之「不動產買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，消費者（向建商購買預售屋或新成屋）享有至少五天的契約審閱期，於審閱期內得撤回購屋意思表示，無須負擔違約責任。中古屋透過仲介購買，雖不一定適用，但仍可要求仲介給予合理審閱時間。
具體可行步驟
① 先仔細閱讀合約：確認是否有貸款條款、解約條件及違約金規定。
② 若在審閱期內（預售屋或新成屋五天內），立即以書面撤回購屋意思，可取回定金。
③ 若貸款核准金額不足，蒐集銀行核貸通知書，依合約之貸款條款主張解除契約並取回定金。
④ 若不符合上述情形，評估繼續履約是否比違約損失更划算；若決定違約，與賣方協商減少定金沒收或違約金金額。
⑤ 若違約金明顯過高（超過成交金額15%以上），可向法院主張酌減（民法第252條）。
鍾若琪律師觀點
購屋後悔，是不動產買賣中最讓人兩難的處境。一方面是巨額的定金和違約金壓力，另一方面是繼續履約可能帶來更大的財務風險。在我代理的購屋糾紛案件中，最常見的情況是：買方在情緒冷靜後才發現合約條件對自己不利，但已過了可以免費反悔的時機。
這裡有一個核心觀念必須建立：購屋決定的時間壓力往往是業者製造的，而不是真實存在的。「現在不簽就沒了」、「這個價格只有今天」，是銷售話術，不是事實。在任何重大財務決策上，充分的審閱時間是你的基本權利。
針對違約金過高的問題，民法第252條賦予法院酌減過高違約金的職權，但要啟動這個機制，仍須透過訴訟。我在此給購屋者的核心建議是：簽約前花時間審閱遠比事後打官司省錢省力。五天的審閱期、一次律師諮詢，往往就能避免日後數十萬的損失。
個案情況不同，建議向 鍾若琪律師 進行個別諮詢
鍾若琪律師擅長處理桃園、台北、新北、新竹地區之不動產糾紛。
電話：03-3602605、
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