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買到有瑕疵的房屋（如漏水），可以要求賠償嗎？
志偉存了十年的錢，終於買下人生第一間房子。搬進去的第一個梅雨季，天花板開始滲水，臥室牆角出現大片黴斑，抓漏師傅說這是老問題，至少漏了好幾年。志偉找上賣方，對方卻說：「買賣前你自己看過了，現在說漏水是你的事。」志偉不知道，法律對於賣方隱匿瑕疵的行為，有著非常嚴格的規範……
物之瑕疵擔保責任（民法第354條）
依《民法》第354條，出賣人對於買賣標的物，應擔保其無滅失或減少其價值之瑕疵，亦應擔保其具有出賣人所保證之品質。房屋漏水若屬出賣人已知或應知之瑕疵，不論買賣契約是否有「現況交屋」條款，出賣人仍應負擔保責任。
買方的救濟選擇（民法第359條）
發現房屋瑕疵，買方依民法第359條可選擇：
・解除契約：瑕疵重大致無法達到買賣目的，可解除契約並請求返還價金。
・請求減少價金：依瑕疵程度請求減少相應之買賣價款。
・請求損害賠償：出賣人明知瑕疵而故意不告知者，買方另可依民法第360條請求損害賠償（含修繕費用及其他損失）。
「現況交屋」條款的效力限制
買賣契約中常見「現況交屋、買方已知悉屋況」等條款，但此類條款並非萬能免責盾牌：
・若出賣人明知瑕疵而故意不告知，依民法第366條，上述免責約定無效。
・依消費者保護法（若向建商購買新成屋），定型化契約中不得有排除瑕疵擔保責任之條款（消保法第11條之1）。
瑕疵擔保的請求時效
依《民法》第365條，買受人因物之瑕疵擔保，請求解除契約或減少價金，應於發現瑕疵後六個月內為之。因此，發現漏水等瑕疵後，務必盡快行動，蒐集證據並發函通知賣方，以免逾期喪失請求權。
具體可行步驟
① 發現漏水等瑕疵後立即拍照、錄影存證，並請抓漏或室內設計師出具書面鑑定報告，載明瑕疵原因及估計修繕費用。
② 在六個月時效內，以存證信函通知賣方，主張瑕疵擔保責任，要求修繕、減價或賠償。
③ 向不動產仲介申訴（若透過仲介購買），依不動產經紀業管理條例，仲介亦負有告知義務。
④ 協商不成，向地方法院提起民事訴訟，主張減少價金或損害賠償。
⑤ 若漏水涉及公共管線或鄰居樓上問題，另循管委會或調解途徑處理。
鍾若琪律師觀點
房屋瑕疵擔保糾紛，是不動產案件中金額往往最大、情感上也最讓買方受傷的類型。畢竟購屋對多數人而言是一生一次的重大投資，發現漏水或其他隱藏瑕疵時的衝擊，不只是金錢上的損失，更是信任的破滅。
我在實務上觀察到，「現況交屋」四個字，是賣方最常用來規避瑕疵責任的武器。但我必須明確告訴每一位購屋者：現況交屋條款並非萬能的免責盾牌。民法第366條明確規定，若出賣人明知瑕疵而故意不告知，相關免責約定無效。問題的關鍵，往往在於能否舉證賣方「明知」瑕疵。
在這裡，專業人士的鑑定報告就顯得格外重要。一份由建築師或結構技師出具的書面鑑定，載明漏水問題的成因及年代推斷，是主張賣方明知瑕疵最有力的間接證據。六個月的請求時效更是必須把握，發現瑕疵後應立即保全證據、委任律師，不要因為想「給賣方機會處理」而錯失時效。
個案情況不同，建議向 鍾若琪律師 進行個別諮詢鍾若琪律師擅長處理桃園、台北、新北、新竹地區之不動產糾紛。
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