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房東不退押金，我有什麼法律途徑？
小涵租了一間套房住了兩年，搬離前花了一整天打掃，牆壁、地板都擦得乾乾淨淨。沒想到房東看完後說牆壁有「自然磨損的痕跡」、浴室矽利康「老化泛黃」，要扣押金修繕。小涵覺得這些根本是正常使用的損耗，不應該由她負擔，但房東就是不肯退錢。她不知道，法律對於哪些損耗該由誰負責，其實有非常清楚的界定……
押金的法律規定
依《民法》第442條，租賃關係終止後，承租人返還租賃物，出租人應將押金返還。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條，押金不得超過二個月租金總額。
房東扣押金，須有正當事由，例如：租金積欠、承租人造成之損壞超出正常使用範圍。若無正當事由拒不退還，承租人可依法請求返還。
正常耗損 vs 承租人責任（內政部租屋定型化契約）
依內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，以下屬於「自然耗損或不可歸責於承租人」，房東不得扣款： ・牆壁因時間久遠自然產生的輕微髒污或褪色 ・因正常使用造成之油漆老化 ・浴室矽利康、填縫劑老化泛黃 ・地板輕微磨損或刮痕（正常走動所致） ・燈泡、開關等消耗品之正常損耗
以下則屬承租人應負責之損壞，房東得扣款：
・牆壁釘孔過多或過大、自行粉刷導致的顏色改變
・因使用不當造成的破損（如打破玻璃、燒焦地板）
・租賃物件之故意毀損
爭取退還押金的途徑
① 協商：先以書面（LINE或存證信函）向房東說明損耗屬正常耗損，請求退還押金，保留往來紀錄。
② 調解：向房屋所在地之鄉鎮市調解委員會申請免費調解，調解成立後具執行力。
③ 訴訟：押金金額通常在小額訴訟範圍（新台幣十萬元以下）內，可向地方法院簡易庭提起小額訴訟，程序簡便、費用低廉（裁判費為請求金額的1%，最低1,000元）。
事前預防：入住時的重要措施
為避免日後爭議，入住時應：
・與房東共同確認屋況，拍照或錄影記錄現有損壞，雙方簽認「屋況確認書」。
・退租前同樣拍照存證，對比入住時狀況，清楚舉證非自身造成之損壞。
・保留所有維修費用收據，作為已盡維護義務之證明。
具體可行步驟
① 退租前對屋況全面拍照錄影，保留清潔收據。
② 以書面向房東請求退還押金，說明損耗屬正常耗損，給予合理期限（如七至十四天）。
③ 逾期未退，向鄉鎮市調解委員會申請調解。
④ 調解不成，向地方法院提起小額訴訟（押金十萬元以下）或簡易訴訟（十萬至五十萬元）。
⑤ 勝訴後若房東仍不履行，向法院聲請強制執行查扣房東財產。
鍾若琪律師觀點
押金糾紛是不動產租賃中發生頻率最高的爭議，也是最讓承租人感到無力的類型。主要原因在於，許多承租人在搬離時，面對房東列出的一長串「損壞清單」，往往不確定哪些是自己應負責的，哪些屬於正常耗損，最終選擇接受不合理的扣款。
我在此提供一個清楚的判斷基準：「因時間自然產生的老化與損耗，不應由承租人負擔；因使用不當或故意造成的損壞，才應由承租人修繕。」這個原則看似簡單，但具體應用時往往需要個案判斷。內政部公告的租賃定型化契約中，已列出許多具體的例示，承租人應主動查閱。
從預防的角度，我最強調的是「入住時的屋況確認」。與房東共同簽署一份詳細的屋況確認書，附上照片，是日後爭議時最有力的證據。退租時同樣對屋況全面拍照，對比入住紀錄，清楚呈現在你居住期間新增的損壞（若有），以及哪些狀況在入住時就已存在。這兩份紀錄，是讓房東無法任意主張損壞的最佳防線。
個案情況不同，建議向 鍾若琪律師 進行個別諮詢鍾若琪律師擅長處理桃園、台北、新北、新竹地區之不動產糾紛。
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