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【為何租約到期還不搬?新竹網紅咖啡店遭法院判按月賠償!】
2026-05-18
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民法第455條規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」。
(二)、民法第767條第一項前段規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」。
(三)、民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」。
(四)、民法第179條前段規定:「 無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。」。
(五)、民法第250條規定:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」。
(六)、民法第252條規定:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」。
(七)、民法第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應將○○市○○段○○○○○○○地號土地及坐落其上之如附圖編號A所示建物騰空遷讓返還予原告。
(二)、被告應自民國114年10月1日起至返還第一項房地之日止,按月給付原告新臺幣2,600元。
(三)、原告其餘之訴駁回。
(四)、訴訟費用由被告負擔。
三、 判決理由:
(一)、按房屋稅籍之變更與否,與房屋所有權之移轉無涉,更非房屋所有權移轉之要件(最高法院79年度台上字第875號民事判決意旨參照)。
(二)、原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人,提出買賣契約書為證,被告抗辯其出資修繕系爭房屋,且為系爭房屋房屋稅之納稅義務人,故被告取得系爭房屋之事實上處分權云云。然房屋所有人應向政府繳納房屋稅,乃在盡公法上之義務,稅籍登記對於私法上權利並無表徵之功能,亦與房屋所有權或事實上處分權之歸屬無涉,況參酌兩造於109年簽訂之租賃契約,其上載明「本人鄧○○將於110年11月申請房屋稅籍,若申請成功後有產生房屋稅費用,將由鄧○○負擔」等語,而在系爭房屋稅籍變更後,被告仍持續承租系爭房屋並支付租金,足認原告始終並無移轉系爭房屋事實上處分權予被告之意思。
(三)、按民法第455條、第767條第1項前段定有明文。又以民法第767條第1項前段無權占有為原因,請求返還所有物之訴,占有人以非無權占有為抗辯者,應就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證責任(最高法院72年度台上字第1552號民事判決意旨參照)。又按民法第451條所謂視為不定期限繼續契約者,須承租人於租期屆滿後,仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時,始有其適用(最高法院42年度台上字第410號民事判決意旨參照)。
(四)、原告與被告就系爭房地存有租賃關係,系爭租約租期自113年10月1日至114年9月30日止,每月租金為2,200元,系爭房地現由被告占有使用,占用位置如附圖編號A所示,面積13平方公尺等情,並經本院會同兩造於115年3月11日履勘現場,及囑託○○市地政事務所派員會同測量屬實。被告就租期於114年9月30日屆滿,其迄今仍未返還系爭房地等情不爭執,然辯稱其於系爭租約屆滿後繼續使用系爭房地,且原告本人未為反對之意思,系爭租約依民法第451條規定,已轉為不定期租約云云。
(五)、經查,原告之子張○○於113年10月13日即代原告與被告討論續約與否、見面時間,被告未有異議或疑問,甚而持續將應繳納之租金匯予張○○,張○○於114年9月29日被告告知已匯款114年7至9月租金後,表示「我記憶合約到9月底止,請問要續約嗎」,被告亦回覆「好的」、「明天早上方便嗎」,足證張○○係居於原告代理人之地位,以原告之名義處理系爭租約之相關事宜,張○○於同年月30日向被告表示「請妳依合約到期,搬離租賃地」,可認原告於租期屆滿後不再續約之意思表示已到達被告,縱被告於租期屆滿以提存方式繼續給付租金,仍未成立不定期限租賃契約,被告抗辯兩造成立不定期限之租賃契約,自無可採。從而,被告於114年9月30日租期屆滿後,已無繼續占用系爭房地之合法權源,原告依民法第455條、第767條第1項前段規定,請求被告將系爭房地騰空遷讓返還予原告,即屬有據。
(六)、原告得向被告請求之金額,分述如下:
1.114年10月1日起至遷讓返還系爭房地時止,相當於租金之不當得利:
按民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念。系爭租約第14條第3項亦約定:「承租人未依第一項約定返還租賃住宅時,出租人應即明示不以不定期限繼續契約,並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額…至返還為止」。系爭租約既已終止,被告繼續占用系爭房地,即屬無法律上之原因,而受有相當於租金之利益,並致原告受有相當於租金之損害,原告主張以系爭租約約定之月租金為計算標準,應屬適當,是原告請求被告給付自114年10月1日起至至返還系爭房地之日止,按月給付原告2,200元,為有理由。
2.114年10月1日起至遷讓返還系爭房地時止之違約金:
(1)按民法第250條定有明文。當事人所約定之違約金究屬何性質,應依當事人之意思定之,倘當事人未約定,則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的,此觀民法第250條第2項之規定自明(最高法院86年度台上字第3397號民事判決意旨參照)。又民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高,應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,庶符實情而得法理之平(最高法院95年度台上字第1095號民事判決意旨參照)。
(2)經查,系爭租約第14條第4項約定:「承租人未依第一項約定返還租賃住宅時,出租人應即明示不以不定期限繼續契約,並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額,及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者,以日租金折算)至返還為止」,上開約定並未明定違約金之性質,應認屬損害賠償預定性質之違約金。
(3)審酌原告因被告未依約返還系爭房地所受之損害應為租金收益及利息損失,原告已另依該條約定前段請求相當於租金收益之損害,併參考民法第205條規定當事人依法得請求之最高約定週年利率為16%、被告租用系爭房地係作為營業使用,及兩造之利益損害等一切情狀,認原告請求每月按月租金額計算之違約金尚屬過高,應予酌減為400元為適當。
(4)從而,原告得請求被告自114年10月1日起至返還系爭房地止,每月400元之違約金,逾此部分之請求,不予准許。
(七)、綜上所述,原告依民法第179條、第455條、第767條第1項前段規定、系爭租約提起本件訴訟,於如主文第一項至第二項所示範圍內為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則屬無據,應予駁回。
【資料來源:臺灣新竹地方法院 115 年度訴字第 6 號民事判決】
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