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房地合一稅慘補108萬！1關鍵被抓出僅設籍 自住優惠破功
出賣人出售房地後30日內依所得稅法第14條之5之規定，不論有無應納稅額，皆應自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報房地合一稅。
國稅局提醒，房地合一稅對於自住認定極為嚴格，「實際居住事實」為審核的核心指標。若僅有設籍形式而無居住之實，或在持有期間曾短暫出租，皆會導致自住優惠破功，日後經國稅局查核如有不符合，即會被要求補稅，就如本件房地合一稅案件一樣須補稅108萬。
而適用房地合一稅400萬免稅額與10%優惠稅率，依所得稅法第14條之4條第3項第8款的規定，前提須為符合第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地，亦即「同時」符合3大重要規定，「3要件」缺一不可：
1、設籍與居住：本人、配偶或未成年子女設籍、持有並實際居住連續滿6年
2、用途限制：交易前6年內，未出租、未供營業或執行業務使用
3、適用次數：6年內未重複適用此項租稅優惠
又個人出售自住房屋、土地後，依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
而重購「自住房屋、土地」之稅捐優惠，依所得稅法第14條之8第2項規定，亦要符合「自住事實」及「辦竣戶籍登記」之要件：
•1.戶籍設定（形式要件）
•2.自住事實，亦即持有並居住於該房屋（實質要件）
•3.無出租、供營業或執行業務使用（實質要件）
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新聞來源
ETtoday新聞雲 › ETtoday財經雲
參考法條：
所得稅法
第4-4條第1項
個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。
第4-5條第1項
前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
第14-4條
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：
一、中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
（二）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。
（三）持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。
（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
（七）個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。
（八）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。
（二）持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。
第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
第14-8條
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
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