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【簽「專任」約卻不懂條文 婦人賣房被仲介提告索賠?】
2025-11-03
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、消費者保護法第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。」。
(二)、民事訴訟法第277條前段規定:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。」。
(三)、民法第250條規定:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」。
(四)、民法第252條規定:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應給付原告新臺幣190,000元,及自民國114年2月6日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、兩造於112年8月14日簽立系爭專任契約,由被告委託原告銷售系爭房地,委託銷售期間自112年8月20日起至113年8月19日止,委託銷售價格為25,800,000元,被告與賴○○於113年7月26日簽立不動產買賣契約書,約定由被告將系爭房地以1,900萬元出售予賴○○,嗣系爭房地所有權於113年10月30日以買賣為登記原因,由被告移轉登記為賴○○所有,堪信為真實。
(二)、系爭專任契約並未因違反審閱期間規定而無效:
1.按消費者保護法第11條之1定有明文。次按「一、契約審閱期間本定型化契約及其附件之審閱期間______(不得少於3日)。違反前項規定者,該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容」,○○院○○○○○委員會第○○次委員會議通過,92年6月26日○○○○○字第0000000000號公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第1點亦有明定。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利,使其於訂立定型化契約前,有充分了解定型化契約條款之機會,如消費者已有詳細審閱契約之機會,該條之保護目的已達,故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間,雖未達規定期間,然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為,消費者有充分了解契約條款之機會,而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係,基於其他考量而選擇放棄審閱期間者,法律並無禁止消費者拋棄權利之限制,基於私法自治及契約自由之原則,尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者,消費者隨時得查閱契約條款,有隨時瞭解契約條款之機會,在經過相當合理之期間後,消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪,亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處,則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務,其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由,主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用(臺灣高等法院103年度上字第435號判決意旨參照)。
2.經查,被告於系爭專任契約之「本契約為附件於中華民國112年8月14日經委託人攜回審閱___日(契約審閱期間至少為三日),並充分瞭解本契約內容,同意以下列條件委託○○○○○○○○有限公司仲介銷售,並同意受託人得同時接受買方之委託。」條項後方欄位確認簽名,而上開審閱期間條款雖空白未載明實際審閱日數,然兩造既於112年8月14日簽立系爭專任契約,而委託銷售期間約定為112年8月20日起至113年8月19日止,則於委託銷售期間開始前,確已有3日以上之日期可供被告審閱系爭專任契約,倘被告對於系爭專任契約之內容有所疑義,亦得於委託銷售期間開始前解除、終止或主張系爭專任契約為無效,故應認被告已有詳細審閱契約之機會,並未違反消費者保護法第11條之1關於審閱期間之規定;況系爭契約於112年8月14日簽立,惟被告遲至本件原告起訴後始於114年4月25日具狀主張系爭專任契約違反審閱期間規定,除對原告顯失公平,且縱有瑕疵亦早已治癒。從而,被告援引消費者保護法第11條之1第3項而主張系爭專任契約無效,自屬無據。
(三)、兩造間未曾合意終止系爭專任契約:
按民事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張其曾與原告合意終止系爭專任契約,並提出原告法定代理人吳○○於112年9月7日、113年5月23日所張貼系爭房地銷售資訊中載有「暫停出售」字樣之臉書專頁截圖為證,惟被告所提之上開證據,僅足證明於系爭專任契約之委託銷售期間內,原告曾有暫時停止以臉書廣告方式銷售系爭房地之情形,但無從排除原告仍以其他方式繼續銷售系爭房地,更無從認定兩造間曾有終止系爭專任契約之合意,被告復未提出其他證明以實其說,是被告就此舉證不足,尚不足採。
(四)、被告之行為違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定:
1.按系爭專任契約第5條第3款第1目約定:「受託人有下列情形之一者,應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬:(一)委託期間內,委託人將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」。
2.查被告與賴○○於113年7月26日簽立系爭不動產買賣契約,約定由被告將系爭房地以1,900萬元出售予賴○○,前已敘明甚詳,而被告係委託訴外人○○○○○有限公司(下稱○○公司)仲介而將系爭房地出售予賴○○,除為系爭不動產買賣契約所記載,亦為被告所不爭執,而113年7月26日仍為系爭專任契約之委託銷售期間內,則被告經由○○公司仲介而將系爭房地出售予賴○○之行為,已違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定。
3.被告雖辯稱其與賴○○間就系爭房地之買賣係於113年10月10日出售,已非委託銷售期間內,並無違反系爭專任契約等語。惟查,一般民間交易不動產多分有公契及私契,其中公契係國人習慣用以向地政機關申請辦理不動產所有權移轉登記之書面契約,其上所記載之買賣價金一般均係依稅務機關核定稅捐所用之土地公告現值、房屋核定課稅現值加以記載,與實際買賣價金並不一致,且通常均低於實際買賣價金,故一般不動產買賣交易除訂有公契外,另有私契存在,用以記載實際買賣價金及不動產現況等交易細節,而為交易者間實際權利義務關係之依據。
4.被告提出之上開證物,就系爭房地記載之買賣價格遠低於系爭房地之實際交易價格,即屬公契性質,僅用於申請移轉登記。而被告與賴○○間實際發生買賣契約效力,為私契即系爭不動產買賣契約,故關於系爭房地之出售,應以系爭不動產買賣契約為認定基準。而系爭不動產買賣契約既記載出售日期為113年7月26日,且與被告與賴○○申報實價登錄之交易日期相同,應認被告將系爭房地出售予賴○○之日期應為113年7月26日無疑。
5.至系爭房地於所有權移轉登記時雖將原因發生日期登記為113年10月10日,惟此僅係依據上述公契之簽立日期而為記載,並非依據系爭不動產買賣契約,自難以此作為被告將系爭房地出售予賴○○之日期。從而,被告於113年7月26日將系爭房地經由○○公司仲介而出售予賴○○,仍在委託銷售期間內,違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定。被告上開答辯尚無可採。
(五)、原告得請求之違約金金額為190,000元:
1.系爭專任契約第5條第3款第1目約定委託期間內,委託人將系爭房地出售或另行委託第三者仲介者,受託人應一次全部給付系爭專任契約第5條第1款所約定以「成交價之4%」計算之「服務報酬」,核上述「服務報酬」之性質應屬違約金,就此兩造亦無爭執;而系爭專任契約並未載明其係屬懲罰性質,揆諸民法第250條規定,應屬損害賠償總額預定性之違約金,合先敘明。
2.按民法第252條定有明文,此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務人訴請法院核減,有最高法院93年度台上字第1590號裁定意旨參照。又違約金之約定,乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範,本諸契約自由原則之精神,契約當事人對於其所約定之違約金數額,原應受其約束。惟當事人所約定之違約金過高者,為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則,法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形,減少違約金,有最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照。至於當事人約定之違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,亦有最高法院110年度台上字第3022號判決意旨可參。
3.被告於委託銷售期間內,另經由○○公司仲介而將系爭房地出售予賴○○之行為,已違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定,而有依同條第1款給付違約金之義務。本院審酌原告為銷售系爭房地所投入之勞費、時間,及原告曾有暫停銷售情形,原告所投入之勞費必有減少,並參酌原告因被告違約,省卻後續促成買賣成交所需付出之人事、勞務費用,但亦因被告違約引起之糾紛需付出相關訴訟程序等時間、費用支出,及被告將系爭房地出售予賴○○之時間為113年7月26日,距離委託銷售期間於113年8月19日屆滿僅餘不足30日等情,本院認如仍依系爭專任契約第5條第1款所約定「成交價之4%」計算本件違約金,尚屬過高,應核減為按系爭房地實際成交價之1%計算即190,000元,較為合理。是原告於此範圍內請求被告給付違約金,尚屬允當,逾此範圍之請求,則不應准許。
(六)、綜上所述,原告依系爭專任契約第5條第1款第3目之約定,請求被告給付如主文第1項所示本息,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回。
【資料來源:臺灣臺南地方法院 114 年度訴字第 59 號民事判決】
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