鑫鹿法律事務所-律師事務所,律師事務所推薦,高雄律師事務所推薦

【買進竹北千萬透天厝才知是凶宅!法官認「情節重大」 賣家判賠157萬?】
2025-09-25
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民法第345條第一項規定:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。」。
(二)、民法第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」。
二、 判決主文:
(一)、被告甲○○應給付原告新臺幣壹佰伍拾柒萬伍仟元及自民國114年4月25日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
(二)、原告對被告乙○○之訴駁回。
(三)、訴訟費用(含鑑定費用)新臺幣玖萬肆仟陸佰肆拾貳元及加給自本判決確定之翌日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息,由被告甲○○負擔。
三、 判決理由:
(一)、經本院聽取兩造陳詞暨調查審理全部卷證結果,兩造對於賣方即被告甲○○受本院113年10月28日監護宣告之前,原為門牌號碼○○縣○○市○○○○街○○巷○號○樓房地之所有人,並由另一被告乙○○代理,因此與買方即原告間合法成立有效之如原證2所示112年10月16日不動產買賣契約即系爭契約,總價金1,050萬元,並經辦理所有權移轉登記完畢之事實,均不爭執,且有系爭契約影本及○○縣○○地政事務所114年7月28日覆函提供112年11月23日收件買賣登記申請書全卷影本、土地建物登記謄本、建物平面圖、異動索引各1份在卷可稽,應為真正。
(二)、再經本院依被告乙○○聲請調取資料,證明訴外人張○○○為發現人、死者為發現人二兒子之張○○,發現時間為110年5月31日15時許,警員王○○於110年5月31日15時35分接獲勤務指揮中心通報前往,死者倒臥於2樓平台,自殺身亡,倒臥血泊且臉色發白,大體旁留有美工刀,經警員王○○前往案發地調閱監視錄影畫面,該監視器擁有者係死者大哥即被告甲○○,於現地操作後發現該監視器之主機已損壞多時並無運作,故經警員王○○詢問後,監視器擁有者同意警方將該監視器主機交由警方確認保管,後續報請檢察官刑事相驗之事實,復有○○縣政府○○局114年2月12日函覆110年5月31日受理110報案錄音檔光碟及受理民眾死亡案件相關資料、110年5月31日警員王○○職務報告書、彩色照片、○○縣政府○○局○○分局○○派出所執勤日期時間110年5月31日14時~16時員警工作紀錄簿等件在卷可憑,亦應為真。
(三)、而上開發生於系爭買賣成立以前之非自然身故其地點,依○○縣○○地政事務所114年7月28日隨函提供資料,確實屬於被告甲○○因系爭買賣而應移轉登記於原告之範圍,即如附表或附件所示○○○建號之共有部分○○○建號(持分1/3),且位置特定於透天厝內部,其中○○○建號即2樓,於該戶【門口】一開門即緊鄰必踩、否則無法下樓外出、面積為5.33m×2.75m=14.66㎡之○○○建號第2層呈長方形梯間區域,併參死者雙腳攤在該戶住家附有門把的白鐵門前方、死者頭部則倒在放置有雨傘、雨衣、安全帽之鞋櫃旁,依通常人一般生活經驗,的確屬於住居日常活動每日外出或返家,無從繞行之必經路徑,依上開具體情狀,其凶宅情節重大,且實際影響程度確實堪比於專有部分之非自然死亡,絕非被告甲○○法定代理人丙○○或被告乙○○2人抗辯買方已經重金裝潢出租、再事請求折價非屬誠信;未達長時間影響住居安寧、周邊公共梯間應適用公寓大廈管理條例、折價至多只能計算○○○建號,如此輕描淡寫、推卸買賣法律關係中賣方應負之瑕疵擔保責任云云,不為本院所採之說詞。
(四)、按,民法第359條定有明文。而當不動產因建物傾斜、氯離子超標、使用爐渣、輻射鋼筋、持續漏水、凶宅或污染等問題,導致使用效能降低或市場疑慮增加,即屬「瑕疵不動產」,此類不動產常伴隨價值減損,估價師需釐清其影響範圍。又所稱瑕疵價值減損包含兩部分:一是修復費用,屬於直接成本;二是「污名價值減損」,即使瑕疵已修復,市場對其仍存疑慮,導致價格被壓低,此類心理層面的貶值風險不可忽視,特別是當買方擔心未來風險與轉售困難時。經本院提供前述○○縣政府○○局114年2月12日函覆資料並囑託○○○不動產估價師聯合事務所完成鑑定結果到院,經該所對標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素及專業意見分析,運用比較法及收益法推估標的正常價額,並以比較法推估標的於事故條件下減損率後,計算標的於事故條件下之不動產總值及減損金額,獲致結論以:系爭房屋設無凶宅之事實條件下之建物總值為1,033萬4,730元;系爭房屋依其現為凶宅之事實條件下之建物總值為795萬7,742元;其交易價值之減損金額為【237萬6,988元】,本院審酌鑑定人與兩造均無利害關係,其本於專業所為鑑定報告,內容均無偏頗任一方之虞,係本於中立客觀立場及專業知識而為之,鑑定人所為之判斷及說明,難謂有何不可採之處,且其中除了運用比較法及收益法推估,於鑑定過程中亦有慮及上述第五號估價作業通則揭示之「融資困難度」,是本件原告於【237萬6,988元】範圍內,引用民法第345條第1項前段、第359條規定,對系爭契約之賣方即被告甲○○,僅於157萬5,000元之範圍內,因有發生地點就正正地發生在整棟建物內的家門口,故其凶宅具體情節重大堪比發生於專有部分之常伴隨價值減損,爰此求為減少價金,為有根據,且無不妥。
(五)、從而,原告引用民法第345條第1項前段、第359條關於買賣物之瑕疵擔保規定,對於系爭契約之賣方即被告甲○○,於157萬5,000元之範圍內求為減少價金,其訴為有理由,爰判決如主文第1項所示。至原告提起訴訟,若尚有主張其他請求權基礎,因其既係就數個法律關係為訴訟標的,併請求法院擇一判決,是為選擇的訴之合併,則法院就原告所主張之數項訴訟標的如認定其中一項訴訟標的為有理由,即可為原告勝訴判決,是法院無再審酌其餘請求權之必要。
(六)、另,無論原告引用民法關於買賣物之瑕疵擔保規定、或不當得利法則、或不完全給付之規定,然而被告乙○○僅係系爭買賣契約之代理人,非為債之相對人,又未據原告再進一步說明及舉證,被告乙○○具有無法律上之原因並因此獲有利得之事實,何況原告依約給付價金,受領方其受領款項之原因乃基於合法有效成立之契約關係,是為有法律上之原因,準此,原告對另一被告乙○○以一訴併為請求給付本、息,為無理由,不應准許,應予駁回,爰判決如主文第2項所示。
【資料來源:臺灣新竹地方法院 113 年度訴字第 1340 號民事判決】
諮詢專線:0987-229229
LINE:0987229229