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【誤租特農區土地!新竹檳榔攤怒向地主求償 法院判賠?】
2025-08-21
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民法第421條第一項規定:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」。
(二)、民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」。
(三)、民法第226條第一項規定:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。」。
(四)、民法第227條第一項規定:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」。
(五)、民法第256條規定:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」。
(六)、民事訴訟法第222條第二項規定:「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應給付原告新臺幣337,534元,及自民國114年5月2日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、原告主張向被告承租系爭土地上系爭店面做為經營檳榔店使用,租期自113年3月10日至118年3月9日,系爭土地為特定農業區之農牧用地,依法不能作為非農業使用,原告於113年12月24日以存證信函通知被告於113年12月31日終止租約等情,並有○○縣政府114年5月5日函內容在卷可稽,堪信原告主張之事實為真。
(二)、按民法第421條第1項、第423條分別定有明文。又所謂合於約定使用、收益之狀態,係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知,為其認定之標準(最高法院103年度台上字第2122號民事裁判意旨參照)。次按民法第226條第1項、第227條第1項及第256條分別定有明文。而民法上所謂「給付不能」,係指依社會觀念其給付已屬不能者而言,亦即債務人所負之債務不能實現,已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用,無從依租賃契約交付承租人使用;或買賣之物法令禁止交易,而無法交付等是(最高法院94年度台上字第1963號民事裁判意旨參照)。
(三)、經查,系爭土地為特定農業區之農牧用地,依法不得作為非農業使用,已如上述,被告竟出租系爭土地予原告作為營業使用,此為可歸責於被告之事由致給付不能,原告並於113年12月31日通知被告終止契約,堪認兩造間之租賃契約已終止。
(四)、原告另依不完全給付之法律關係請求損害賠償,茲將原告請求之項目及金額分述如下:
1.系爭租約既經終止,原告請求被告返還押租金33,000元,為有理由,應予准許。
2.原告另主張被告應返還裝潢費用922,362元,本院細閱該些單據訂購時間均為原告承租期間內,且所附有線電視、招牌、隔間、冷氣、水電、牆面、雨遮、監視器等項目尚屬與經營檳榔攤所需之店面裝潢有關,惟依單據逐一計算原告裝潢費用,扣除非系爭店面之支出,其支出為137,797元,故原告請求於137,797元之範圍內為有理由,其餘部分不應准許。
3.至於原告主張因前揭可歸責於被告之事由致其114年1月1日起至118年3月9日止即未能繼續經營檳榔攤生意,損失50個月之營業利益,以113年11月之平均營業淨收入400,000元,主張原告受有損失20,000,000元云云,雖據提出113年11月銷售額計算表為證,揆諸民事訴訟法第222條第2項之規定,當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額,本院斟酌原告所提淨收入證明為店鋪POS機依每日銷售所出具之銷售計算表,自113年11月1日至113年11月30日累計銷售額為617,540元,考量營業額尚應扣除成本及費用,始為實際經營獲利,再參酌○○部113年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準,檳榔攤店之淨利率為9%,認原告得請求無法營業之所失利益以55,579元為適當。
4.又本院審酌原告終止租約後尚能另覓其他場所經營檳榔攤事業,加計裝潢時間,認原告不能營業之期間約3個月,故原告因終止系爭租約所受營業損失,於166,737元之範圍內,應予准許,逾此範圍之請求,不應准許。
5.綜上,本件原告得請求被告賠償之金額為337,534元。
(五)、綜上所述,原告依系爭租約與不完全給付之法律關係,請求被告給付337,534元,及自114年5月2日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許,其餘部分請求為無理由,應予駁回。
【資料來源: 臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 374 號民事判決】
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