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【租屋輕生害淪凶宅!房東告死者母求償400萬 判決出爐】
2025-07-18
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民法第184條第一項規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」。
(二)、民法第213條第一項規定:「負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。」。
(三)、民法第215條規定:「不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害。」。
(四)、民法第1148條規定:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應於繼承被繼承人朱○○之遺產範圍內給付原告新臺幣188萬5,125元,及自民國112年1月14日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、朱○○自殺致原告房屋成為凶宅,是否屬民法第184條第1項後段所稱「背於善良風俗」?
1.按自殺致他人房屋成為所謂「凶宅」,所稱「凶宅」,法令並無明確定義,然依○○部92年6月26日修正發布之不動產委託銷售契約書範本,其中附件一「不動產標的現況說明書」第11項列有:「本件建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」之應告知事項,足徵「凶宅」依房屋市場之通常交易觀念,係指曾發生兇殺、自殺致死或其他非自然身故情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷,或通常效用之降低,惟依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於發生此類非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論,與週遭環境相較,凶宅之買賣或租賃價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格。
2.按民法第184條第1項定有明文。所謂背於善良風俗係指侵害行為違反社會習俗、價值意識或倫理道德觀念而言。自殺係個人結束生命所選擇之方式,然對他人仍有可能造成危害,此為一般人應有之注意義務,亦即行為人應注意避免其自殺行為造成他人損害,否則仍應就其行為負責。
3.再者,無論自殺者所侵害者,係房屋所有權或純粹經濟上損失,其對房屋所有權人的經濟利益衝擊相當重大,而屬值得保護的法益,自應認為自殺致他人房屋成為凶宅,為有悖於善良風俗之不法行為。
4.據此,朱○○潔在系爭房屋上吊自殺,固為其個人行為,但此等極端終結生命方式,肇致系爭房屋成為凶宅,價值因此減損,原告因此無端受損,朱○○之自殺行為應認為屬有背於善良風俗的不法行為。
(二)、朱○○自殺致系爭房屋成為凶宅,是否具有故意?
1.次按故意過失有無,係以識別能力為前提。行為人有識別能力者,有責任能力,方有必要進一步判斷其有無故意或過失。在自殺致他人房屋成為凶宅,於判斷行為人是否具有故意的認定,以其於自殺時具有識別能力為前提。故如自殺者於自殺時確實處於欠缺識別能力狀態,就損害發生即無故意可言。
2.惟被告並未舉證證明朱○○於系爭事故發生時處於無識別能力狀態,自應推定其有識別能力。復經本院向○○○○部○○○○○○署調閱朱○○自100年起之門診就醫紀錄及醫令給藥紀錄,尚無法認定朱○○於系爭事故發生前罹有精神疾病而不具識別能力之情形。
3.另按民法第184條第1項後段所規定侵權行為類型之構成要件,須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段,以達加損害於他人之目的,即行為人對加損害於他人,須有主觀上之故意始足當之。所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生而其發生並不違背其本意(間接故意)(最高法院104年度台上字第1789號判決意旨參照)。
4. 又故意與否之判斷,應以行為人行為時對於其行為將侵害他人權利或利益的結果,是否有所認知或預見,並有意使其實現或其實現不違背本意作為認定依據。但在自殺致他人房屋成為凶宅的案例類型,因故意係一種行為時主觀的心理狀態,事後難以調查認定,只能仰賴僅存的客觀事實,間接推知行為當時主觀心理狀態。
5.本件並無證據證明朱○○於系爭事故發生前,已不具識別能力,則在其有識別能力的前提下,顯然可以認知或預見房屋屬出租人所有,自殺結果將導致房屋成為凶宅,即使其通常並無積極有意使其房屋成為凶宅之直接故意,但其對於其將死於屋內,則該屋將成為凶宅一事已不在意,已可認為其就自殺結果將導致房屋成為凶宅一事,不違背本意,具有間接故意。
6.朱○○於自殺時,既具有識別能力,當知悉在系爭房屋採取上吊自殺之方式將造成該房屋價值減損,而無法僅以殘害自己生命之意思,非有危害原告房屋之意思,否定損害房屋之間接故意。是以朱○○自殺時,雖其主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但其既具有識別能力,依其年約34歲之成年人,對其行為將可能造成系爭房屋成為凶宅,價值貶損,日後難以出售,當具有雖預見會發生仍未違背其本意之間接故意。
(三)、原告依繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定,請求被告負損害賠償責任,是否有據?
1.再按民法第213條第1項、第215條分別定有明文。
2.本件經送請○○事務所針對系爭房屋於本件起訴時即111年11月14日正常市場交易價格及發生系爭事故後是否有價值減損進行估價鑑定,經鑑定結果認定上開房屋受有瑕疵之交易價值減損數額為188萬5,125元。原告主張因朱○○自殺死亡造成房屋價值貶損188萬5,125元,此等價值貶損與朱○○前述故意背於善良風俗之自殺行為之間,具有相當因果關係,應屬可採,逾此範圍之請求,則無理由。
3.末按民法第1148條所規定。準此,繼承人於繼承開始時,仍應繼承被繼承人之一切債務,僅係就超過繼承所得遺產部分之債務得拒絕清償,而非謂繼承人就其繼承之債務於超過繼承所得遺產部分當然消滅,債權人對之無請求權存在,此為繼承人之法定免責事由,無待繼承人為抗辯。依前所論,朱○○以背於善良風俗之自殺行為,致原告受有房屋之交易價值減少188萬5,125元之損害,其應負侵權行為損害賠償責任。被告為朱○○之母,為朱○○之繼承人,未向法院聲明拋棄繼承,原告本於繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定,請求被告賠償原告所受損害188萬5,125元,本院應附以於其因繼承朱○○所得遺產限度內為清償之保留判決。
(四)、綜上所述,原告依繼承法律關係及民法第184條第1項後段規定,請求被告於繼承朱○○之遺產範圍內給付188萬5,125元,及起訴狀繕本送達之翌日即112年1月14日至清償日止,按週年利率5%計算之利息部分,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回。
【資料來源:臺灣臺北地方法院 111 年度訴字第 5431 號民事判決】
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