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【台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判賠2822萬】
2024-11-18
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民法第153條第一項規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」。
(二)、民法第226條規定:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」。
(三)、民法第216條第二項規定:「依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。」。
(四)、民法第318條第一項規定:「債務人無為一部清償之權利。但法院得斟酌債務人之境況,許其於無甚害於債權人利益之相當期限內,分期給付,或緩期清償。」。
(五)、民法第235條規定:「債務人非依債務本旨實行提出給付者,不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思,或給付兼需債權人之行為者,債務人得以準備給付之事情,通知債權人,以代提出。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應給付原告新臺幣2,822萬元,及自民國113年7月17日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
(二)、訴訟費用由被告負擔。
三、 判決理由:
(一)、按民法第153條第1項定有明文。次按契約有預約與本約之分,預約乃約定將來訂立一定契約之契約,目的在使當事人負締結本約之義務。而不動產之買賣,除標的物及價金外,尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項,故買賣雙方就標的物及價金之範圍先為擬定,作為將來訂立「本約」之張本,即為買賣「預約」,然尚不能因此即認買賣契約業已成立(最高法院64年度台上字第1567號判決先例、85年度台上字第2396號、80年度台上字第1883號判決意旨參照)。
(二)、經查,原告於108年11月9日簽訂系爭預定單,並交付10萬元訂金予被告之代銷公司人員梁○○,系爭預定單上蓋有被告公司之收款專用章,且經證人梁○○到庭具結證稱:原則上房子有定價,客戶會出價,我們就會把客戶的價錢告知專案經理林○○,他覺得這個價格不能回報就會說不行,經理覺得價位接近的話,他就回報建設公司,得到的結果如果建設公司說不行,經理就會跟我們說這個價位不符合建設公司的期待,請客戶再重新出價。系爭預定單是我簽的,訂購總價1,810萬元是原告出的,我回報給專案經理,由專案經理決定要不要打電話給被告公司,當時專案經理有打電話給被告公司,他打完電話後就說客戶出這個價錢可以收錢就是收訂金,原則上就是被告公司同意賣1,810萬元的價錢,我才可以收錢並簽預定單,但我聽不到電話內容,只知道這件最後的結果是收錢。簽約日期要超過5天審閱期,安排簽約日期是我們現場人員決定的,也要上報經理,預定簽約日期108年12月15日是我跟原告約的時間,後來因為我父親生病我臨時請假,我有提前告知原告,原則上有兩種做法,一種是原告若願意等就等我回來簽,如果不願意現場有人員可以幫忙簽約,後來原告同意等我回來再簽,我後來有再跟原告約一個時間,跟原告改期我也有上報經理,經理沒有說不同意改期或建設公司不同意改期。原告當天準備來簽約時,我當天才得知被告公司決定不賣了等語,佐以系爭預定單特別約定第6項約定:「本預定單為訂購人優先保留戶之臨時憑證,未加蓋收款專用章視為無效;本房地買賣合約條件以雙方正式簽訂之契約書內容為準;正式契約書簽立後,本預定單須同時繳回,並自動失效。」等語,堪認系爭預定單已就買賣本約必要之點,即標的物範圍及價金已有所約定,但就買賣本約履行之細節事項尚有未備,是兩造間簽訂之系爭預定單為買賣契約之預約,堪可認定。
(三)、又系爭預定單固載明預訂簽約日期為108年12月15日,惟事後經被告委託之代銷公司人員梁○○向原告改期始未於該日簽訂一情,有前開證人證述可參,自與系爭預定單特別約定第2項約定逾期未完成辦理之情形不同,被告抗辯原告得請求被告訂立本約之權利於108年12月15日屆滿而失其效力云云,自屬無據。
(四)、次按預約當事人之一方請求他方訂立本約,係以請求他方履行本約為其最終目的,設買賣預約之出賣人,於訂約後將買賣標的物之不動產所有權移轉於第三人,其對於買受人所負移轉所有權之義務,即陷於給付不能之狀態,而買賣預約未經當事人合意解除或失其效力前,預約當事人仍負有訂立本約之義務。預約出賣人如不訂立本約,縱發生給付不能之情形,預約之買受人非不得請求預約出賣人賠償因違反預約所受之損害(最高法院98年度台上字第1711號判決意旨參照)。預約出賣人依預約所負者,雖係訂立本約之義務,然若於訂立本約前,本約買賣標的即已陷於給付不能之情形,此時即無強令預約買受人先請求他方訂立本約之實益,基於訴訟經濟之考量,應許預約買受人得逕依給付不能之規定,向他方請求損害賠償。
(五)、又民法第226條因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。是預約之債務人必須有可歸責之事由,始負損害賠償責任。預約當事人一方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者,他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償,賠償範圍包括所受損害及所失利益。又依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益,此觀民法第216條第2項規定自明。準此,凡就外部客觀情事觀之,依通常情形,或依已定之計劃、設備,或其他特別情事足認其已有取得利益之可能,因責任原因事實之發生,致不能取得者,即為所失之利益,應由債務人賠償,不以現實有此具體利益為限(最高法院96年度台上字第514號判決參照)。
(六)、經查,兩造間既已成立買賣預約,且未經合法解除仍屬有效,被告即負有簽立買賣本約之義務,被告於未訂立本約前,擅將系爭房地出售予第三人並辦妥所有權移轉登記,其對於預約買受人即原告依本約所負移轉所有權之義務,即陷於給付不能之狀態,自屬可歸責於被告,則原告請求被告賠償不能履行成立本約致其受有已付訂金10萬元之損害及欲獲取報酬所生之消極損害即所失利益,自屬有據。又原告就系爭房地及地下三層之坡道平面車位(面積26.01平方公尺)應給付予被告之總價為1,810萬元,而系爭房地經被告以4,452萬元出售予第三人(不含汽車停車位)、另同棟大樓之地下三層之坡道平面車位之實價登錄價格為170萬元(面積為24.41平方公尺),則原告主張因被告給付不能而受有系爭房地及停車位之所失利益為2,812萬元,即屬有據,故原告依民法第226條、第216條規定請求被告賠償2,822萬元,為有理由,應予准許。
(七)、末按債務人無為一部清償之權利,此觀民法第318條第1項規定自明。又債務人非依債務本旨實行提出給付者,不生提出之效力,為同法第235條所明定。若債務人僅提出給付之一部,除別有規定外,不得謂為依債務本旨提出,自不生提出之效力(最高法院92年度台上字第1553號判決意旨參照)。查被告固於112年5月31日向臺灣○○地方法院提存所提存22萬元,然被告公司應賠償原告2,822萬元,已如前述,而被告公司因僅願給付原告22萬元,遭原告拒絕而將22萬元提存於法院,依前揭說明,自難認屬已依債務本旨為給付,而不生提出之效力,併此敘明。
(八)、綜上所述,原告依民法第226條、第216條規定,請求被告給付原告2,822 萬元,及自113年7月17日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。兩造均陳明願供擔保,請准宣告假執行或免為假執行,經核均無不合,爰各酌定如主文所示之擔保金額,併予准許。
【資料來源: 臺灣橋頭地方法院 112 年度重訴字第 159 號民事判決】
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