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很多人詢問持分土地貸款時，第一句話都是：「我有土地，可以借多少？」

但實務上我們看的不是“有沒有土地”，而是： 還有沒有殘值空間。

尤其是土地二胎或持分土地案件，如果產權複雜、持有面積不足，或已經被設定滿額，即使想再增貸，也未必有進場空間。

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一、什麼是持分土地貸款？

持分土地，是指一塊完整土地由兩人以上共同持有，每人依比例擁有產權。

真正影響評估的關鍵，不是幾分之幾，而是： 你實際持有多少平方公尺。

• 持有比例高，但總面積小 → 空間有限
• 持有比例一般，但總面積夠大 → 仍可評估

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二、土地二胎真正的評估邏輯

實務評估重點包含：

• 目前第一胎剩餘本金
• 是否已有二胎設定
• 半年內是否剛增貸
• 土地是否面臨中華民國道路
• 土地地目與所在地段

若已被二胎貸滿，且半年內剛借，通常再進場空間極低。

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三、民間持分土地 vs 銀行持分土地

	民間評估	銀行評估
產權完整性	可評估持分比例與面積	偏好完整產權
審核重點	土地殘值與進場空間	信用與財力條件
撥款時間	約1–3工作天（視案件而定）	約7–15工作天
利率區間	依風險條件核定（約月息1%~3%）	年利率約3%~15%

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四、哪些持分土地案件其實沒有空間？

• 持有面積不足（例如三、四千平方公尺內且多人持有）
• 已被二胎設定滿額
• 半年內剛增貸
• 地段流通性低、無道路
• 共有人超過10人且無法整合

若符合上述條件，通常進場風險偏高。

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五、土地二胎基本資料

申請條件：年滿18歲，持有土地產權

利率區間：依案件風險核定（約月息1%~3%）

還款方式：按月繳息／分期攤還

準備文件：土地權狀、身分證件、印鑑證明等

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延伸閱讀

若想進一步了解持分比例與共有人數如何影響過件機率，可參考：

→ 持分土地貸款會過嗎？實務承作條件與風險評估解析

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風險提醒

在申請任何土地貸款前，建議先評估：

• 負債比是否過高
• 是否已有二胎或三胎設定
• 半年內是否剛增貸
• 是否仍有殘值空間

理性評估，再決定是否送件，才能提高實際成交機率。

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