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房屋不是座北朝南，消費者可不可以主張契約不成立，請求建商返還沒收的買賣價金？
2024-10-14
房屋的座向除了關係到室內採光外，主要牽涉到風水考量，但現在的房子大都為大樓型式，如何認定座向？相信很多人的看法都不一樣，有的是主張以大門開門的方向認定之，也有的主張是以室內最大開窗的方向認定之，但到底那一個才是對的？
「國際易經學會中華民國總會」於98年10月12日以易中字第0981012001號函覆台灣士林地方法院略以「按我國民間一般風俗，決定房屋坐向之基準是以該棟大樓一樓的坐向為基準座向。如該棟大樓一樓為坐西朝東，則從一樓至頂樓，不論同一樓層有幾戶，全部以坐西朝東來論。至於二樓以上（含頂樓）住戶，亦不因各住戶間大門方位不同或窗戶、採光、陽台設置位置不同，而影響到一樓或整棟大樓之坐向」。而中華民國星相學會於99年5月6日以中星進字第09905006號函覆台灣高等法院則以「台灣地區地理門派很多，以致看法不一，今依八卦九宮方位為論。1.透天厝依1樓為準，屋後為坐，屋前面為向 (2、3、4樓都一樣)。2.高樓大廈依風水論叫 (蜜蜂窩)，每個方向不一。所以每個房屋的出門為向，出門的背後為坐」，連專業的民間協會、團體看法就不同，我們一般民眾的想法顯然更不會一致。
而本件訴訟的爭點，事實上已經不是在於房屋的座向(買方主張最大開窗方向面向成功路所以座向是座西朝東，但依國際易經學會的說法本件房屋屬座西南朝東北，賣方及星相學會的說法則是座南朝北)，而是在於座向是否為雙方契約內容的一部分。買方主張雙方有特別約定房屋須南北向，因賣方交付之房屋並非南北向，為自始客觀不能，所以買賣契約無效，甚至主張因為買賣雙方對此必要之點意思表示不一致，故契約不成立。但賣方除主張無南北座向此特別約定外，且主張雙方對於座向判斷依據為何，意思表示亦從未一致，座向顯然並非必要之點，而非契約內容的一部分。
台灣士林地方法院、台灣高等法院先後為賣方勝訴的判決，認為「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」（民法第153條、第345條第2項參照）；買賣雙方間所訂立之系爭買賣契約就標的物土地、房屋、停車位及其價金均已互相同意，且買賣意思表示均合致，故認為買賣契約已成立。
而房屋預定買賣契約書及訂購單上並未就房屋須南北坐向為特別記載，所以房屋坐向並非特別約定為必要之點，且代銷售人員於平面圖書寫「座北朝南」，僅係其與買方對向間討論之記載，並無使不特定多數人知悉該內容，亦未就該記載為宣傳，該記載之文字自非屬廣告，故不認同買方係廣告內容一部分之主張，所以賣方亦不須負「確保廣告內容之真實，對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」之責任。
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