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買賣中古屋在交屋後發現消防設備等不合格時，買方可否主張物之瑕疵擔保責任？
2024-10-14
網友問：
律師您好,我買二手屋交屋後,發現大樓的消防設備以及電梯不斷電系統先前已經損壞,因社區為小型社區,住戶基金不夠,當時有找廠商來估價,金額要好幾百萬,所以原住戶不修,而我交屋後才知道,其他住戶跟我說明,如果有消防安檢通知,不要主動申報,不然會花一大筆錢處理,更近一步了解後,才知道法規有規定集合住宅每年都需要安檢,因此我承受了以後要維修的費用,還有被查到未安檢的罰款~~~此問題我依據重大瑕疵要求減少減價金,請仲介幫我協調爭取~~~~但仲介的法務人員竟然說這樣子要認定瑕疵有爭議, 以前也沒這樣的案例,建議我不要以瑕疵論點協議,可以用重要事項未告知來跟屋主談~~~~~~~~~但我很疑惑,為何這樣不算瑕疵？
回答：
買賣契約的給付義務，除了物本身的主給付義務之外，尚包含從給付義務及附隨義務。而不動產買賣，建物本身是主給付義務，建物之合格消防設備以及電梯不斷電系統等，涉及到建物本身的安全，且消防法規也都會強制要求大樓須備有合格消防設備等，所以我是認為合格的消防設備應足認定是買賣契約的從給付之一，所以賣方提供的建物消防設備不合格，應該可以主張是物之瑕疵，而得依民法相關規定請求賣方負瑕疵擔保責任，也就是可以請求請求減少價金，甚至是主張解除契約，請求回復原狀。
至於仲介法務所指重要事項未告知，其意思可能是指可以據以主張意思表示出於錯誤，而主張撤銷買賣契約，請求回復原狀。但就買方與仲介間的法律關係而言，除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。
而依民法第567條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。而合格的消防設備以及電梯不斷電系統等在不動產物之交易上應認為是重要之點，所以仲介沒有盡到調查的責任，依民法關於居間及委任的規定，有可能是要負債務不履行的損害賠償責任。
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