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問：

 

我們是一群預售屋買方20餘戶，在民國84至85年間與建商立預售合約，因建物違反建築法(既成巷弄寬度不足)，致無法取得使用執照而未辦理建物第一次權利登記及過戶手續。現債權人行使土地抵押權強制執行將建物併付拍買(1拍2011.2.21)，請問下列問題，請劉律師撥冗釋疑: 1. 我們之處境同網路上法拍問題: 我們的 買賣契約有效嗎？被拍定後可續占有？摘錄:拍賣之不動產查封時第三人稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶，目前由其使用，法院公告拍定後不點交，這樣的房子可以標嗎？法院公告為不點交，標到房子後，執行單位「民事執行處」不會受理點交聲請;但可以向法院民事庭告現住人，向第三人提起訴訟，以「無權佔有，請求遷讓房屋」，約三~四個月訴訟期，如勝訴，可以勝訴判決書，再向民事執行處聲請點交，要求對方交屋。但是若該第三人之房地 買賣契約經認定有效成立時，該第三人得繼續占有。 2.我們於2010.11月底，已收到給建商支付命令之法院確定證明書，支付命令是否代表買方已向建商提出契約之給付不能？  支付命令是代表提出解除契約嗎？ 買賣契約仍有效嗎？ 3.承上是否要在解約權消滅時效期間內主張權利？摘錄:【物之瑕疵擔保責任】§365規定依 §359得主張之權利除斥期間為買受人依 §356通知後6個月或物之交付後5年。 【 不完全給付責任】§未設特別規定，故依 §125之規定不完全給付之解約權滅時效為15年。

 

 

 

答：

 

 

 

對於問題1:

 

你們與建商簽約的當下，契約即已生效成立，對於雙方當事人即生拘束力，本件所涉及的只是建商有債務不履行，而你們可以請求建商返還買賣價金而已。但就題意而言，你們似已與建商為部分交付，所以就此部分之價金應要扣除。

 

建物雖然不能辦理保存登記，你們從建商只取得事實上處分權，但建商的債權人聲請拍賣土地，我是認為就此部分，在強制執行程序中你們應已足以提起第三人異議之訴，對抗建商的債權人。尤其抵押權如果成立在房屋建成之後，甚至土地根本不是建商的，你們的房屋更不能與土地併付拍賣。

 

如果法院認為你們的房子仍屬建商所有，而得併付拍賣，第三人自得參與投標，當然你們也可以進場投標，如果由第三人得標，這時候你們繼續佔有就是無權占有，第三人須另外起訴，請求你們遷讓返還房屋，而訴訟從第一審到第三審判決確定，大概都須二、三年之久，三、四個月比較不可能，除非你們放棄主張不應訴，第一審判決也不上訴，就有可能。

 

 

 

對於問題2:

 

你們對建商取得確定之支付命令，代表的是你們對建商確有債權存在，不代表你們已向建商主張契約給付不能及解除契約等，除非你們對建商另外已經為合法催告、解除契約等動作，否則我是認為契約仍然有效。不過建商蓋這個房屋，如果自始即不可能取得使用執照，亦即自始給付不能的話，這個買賣契約應是自始無效。

 

 

 

對於問題3:

 

請求權有消滅時效的問題，形成權始有除斥期間的適用。民法第365條行使期間之限制，應是除斥期間，所以推理上物之瑕疵擔保責任是形成權的一種，法條用語雖是請求減少價金，但它不是請求權，而是一經行使，即發生效力，只是得減少多少價金，係由法院判斷而已。至於解除契約部分，物之瑕疵擔保責任是一種特殊的權利，其與一般債務不履行間有競合的關係，二者要件並不相同，前者不論出賣人主觀上有無過失，都要負責任，後者主觀上則須具有故意、過失，所以你們依民法第365條主張解除契約固有除斥期間之適用，但依民法債務不履行的不完全給付（瑕疵可補正的給付遲延）來主張解除契約，補正瑕疵請求權即有時效消滅的適用，因為法律並無時效的特別規定，所以有15年的消滅時效，但並非是解約權有消滅時效的適用，概念上應有差異。

 

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#強制執行

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#除斥期間

 

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