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問：

 

有關土地侵占的問題要請教各位大大

 

我家現居於民國64年興建，當時整塊地尚有三合院及一相鄰的一塊地(A方)，因兄弟分家，家父分得三合院1/5持分，與A方相鄰，當時我們要蓋房子時， A方就指定我們的地到那裡，不準我們蓋超過A方的土地，不然要跟家父輸贏，(因對方是土地代書又氣勢凌人)，家父因此在A方指定的點蓋了所有權狀坪數的現居，後來72年土地分割(以現有建築作分割)，因該土地只有我家和A方另一面蓋好其他尚未興建房屋，因此以現有房屋分割A方原本只能蓋4米寬的房子因相臨兩邊都已經有建築， A方空地面寬卻變4米4(已算兩邊共同壁)而且A方在蓋房子所申請核發的建照也是4米4，時間過30幾年，與我家相鄰的另一方B方，到地政申請土地鑑界，地政人員告訴我們侵占B方土地分別是A方40cm(約15坪)，我家5cm(約3坪)， B方(持分3/5)土地丈量結果少約20坪，目前已經開過一次協調會， A方強調建照核發無誤，且對於過去為何會導致如今後果全推給地政人員過失導致，因為A方清楚地籍圖年代久遠不可考，及當年的丈量人員也已歸天，無從查起， 完全把侵占的說法推的一乾二淨，B方當然不服，請問先進大大們能否給我建議指教謝謝!

 

答：

 

因為大大的問題有一些點說的不是很清楚，所以僅能就本人所理解的來回答，若有誤，請大大包涵。

 

大大家的現有建築是在64年興建，而依問題所示，72年始以現有建築作分割土地，故在64年興建當時，土地應尚未分割而屬共有。則依建築法的規定，大大家及A方在申請建築執照時，依法即要全體共有人出具土地使用同意書，大大的父親及A方才能建築房屋。故就土地使用來看，大大的父親與其他共有人間應有成立土地的使用分管協議。

 

而分管協議基於契約自治原則，共有人取得共有土地的特定位置、面積的使用權，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分該共有物，並排除他人之干涉。現有疑義的地方是共有人協議分割共有物之後，該分管協議的效力為何？是否繼續存在？我是認為除了共有人於分割土地時有明示變更或廢棄原來的分管協議，基於誠實信用原則，若該占有的共有土地已分割予其他共有人，原來的共有人並不因此成為無權占有。所以就本件而言，我是認為大大家是可以主張有權占有。

 

至於要不要給付占有土地的使用償金？因為三合院及其座落基地曾為共有物，嗣後才經分割，若占有他人分割後土地是此部分建物時，應有民法第425條之1法定租賃規定的適用。若是64年興建的建築物占有他人分割後土地時，個人的看法是認為此部分應可準用基地租賃的法律關係，也就是占有人應依土地法第105條準用第97條的規定來給付租金予土地所有人。

 

另外有一點就是72年共有人既是以現有建築作分割的基礎，為何30年幾後卻發生建物占有他人土地的情形？這或許是地政人員當初測量發生錯誤所致，對於B方而言，外觀上他雖然可以主張土地登記所有人的權利，主張大大家無權占有、拆屋還地，但換個角度來看，對大大家及A方而言，是否即表示當初分割的土地不足？從而大大家及A方自可請求B方履行當初以現有建築作分割基礎的協議，要求B方分割不足的土地予大大家及A方。不過大大家及A方對B方的分割請求權因已逾民法第125條規定的15年時效，B方應是可以作時效抗辯的。

 

以上意見供大大參考。

 

 

#共有

#分管協議

#無權占有

#拆屋還地

#分割

#契約自治原則

 

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