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兄弟共有一戶不動產，大哥持分四分之三可否委託仲介強制出售_
2024-10-14
問：
如標題:兄弟2人共有一戶不動產，大哥持分四分之三，可否委託仲介強制出售？？
並於出售後，將弟弟應得之款項至法院提存？？
答：
依民法第819條的規定，各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。不過土地法第34條之1是民法上開規定的特別規定，也就是只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可依土地法第34條之1之規定出售共有物，如果其應有部分逾三分之二時，且可不論其同意出售之共有人人數是否已逾半數。
但在同意出售之共有人出售時，應事先以書面通知其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，也就是行使優先承購權。對於未共同出售之他共有人應得之對價或補償，出售之共有人於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。
所以就本件而言，大哥的持分為四分之三，已逾三分之二，他是可以單獨委託仲介出售兄弟2人共有的不動產，但在與買方簽訂買賣契約後，應即以書面通知弟弟，應於文到十日內得以同一價格優先承購，若弟弟逾期未聲明優先承購，即視同放棄優先購買。哥哥即可再通知弟弟領取其應得之買賣價金，弟弟若亦未依通知領取時，哥哥始得將弟弟應得之款項提存至法院。然後始得將兄弟2人共有的不動產所有權移轉登記予買方。
參考法條：
民法第819條
各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
土地法第34-1條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結 果辦理之。
#共有物處分
#土地法第34條之1
#優先承購權
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