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土地上有一棟賣方未辦保存登記建物，而我很想買那塊地時，我應該怎麼辦？
2024-10-14
網友問：
律師您好，請教一下，我想買一塊土地 ，但賣方的土地上有一棟未保存登記建物 ，賣方現居住於上述建物內，而此未保存登記建物的稅籍證明是登記在賣方的公公名下（當時應為賣方公公出資興建），房子不值錢所以沒被課到房屋稅，賣方的公公已過世十餘年... ，且賣方和她老公那邊的兄弟已交惡，無法溝通，所以我感覺買此土地有一些風險。
請問 :
1. 假設我買下此筆土地，日後賣方公公的兒女們是否可行使繼承權，再來主張他們有優先買權，使我的買賣契約無效？另外，未保存登記建物若要行使繼承權有限期嗎 ?
2. 賣方說可以先行把房子拆掉再賣我，可行嗎？
3. 存證信函知會賣方公公的兒女們買賣內容，避免買賣契約無效？之後再主張拆屋還地？
很想買那塊地，我應該怎辦？謝謝！
答：
大大您好，未辦保存登記建物所有權的移轉，基本上除了透過繼承、法院拍賣之外，是不能透過一般買賣取得，買賣所取得的只是事實上處分權而已，如果賣方先生與其兄弟姐妹等其他繼承人沒有遺產分割協議時，該未辦保存登記建物於發生繼承時，即當然成為賣方公公的全體繼承人共有，沒有所謂承認繼承或是行使繼承權期限的問題。如果大大要買這個建物，依法是要通知賣方先生的兄弟姐妹等其他繼承人，詢問其等是否要行使優先購買權購買該未辦保存登記的建物。如果該未辦保存登記建物是屬於公同共有時，大大要買這個房子，甚至要經全體繼承人的同意，買賣契約始發生效力。
如果大大只是要買地，是可以請賣方先把房子拆掉，再賣土地給大大（前提是土地是賣方單獨所有，否則也是要通知其他共有人，詢問是否行使優先購買權），賣方的兄弟姐妹等其他繼承人如果對拆屋有意見，縱要損害賠償，那亦是賣方自己的問題，與大大無涉。
如果沒有事先拆屋，賣方的兄弟姐妹等其他繼承人對於該未辦保存登記建物座落的基地有無優先購買權？要視實際情形而定（如租地建屋、地上權設定等），但就算沒有優先購買權，而只是單純無償使用土地興建該未辦保存登記建物時，依法院實務見解，大大有可能也不能要求賣方公公的全體繼承人拆屋還地，大大要同意房屋座落基地至該屋約定使用年限屆滿，或不堪使用時為止。
所以對大大而言，請賣方先把房子拆掉，再賣土地給大大，應該會相對安全，比較不會有法律上的爭議。
參考法條及判決：
民法第464條
稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。
第470條
借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。
最高法院87年度台上字第2095號民事判決
契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第四百七十條規定自明。兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係，而被上訴人借用系爭土地之目的，既為繼續使用被上訴人或其先人前所建造之房屋居住為目的，自以被上訴人使用系爭土地之目的完畢，即其無繼續居住系爭房屋或該房屋不堪使用時，返還期限始屆至。
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