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我將他人的廢墟整修完畢，請問律師我應如何取得該建物的權利及辦理稅籍變更登記？
2024-10-14
律師您好：
自身的土地上有親戚的磚造建物已存在幾十年，但建物已破爛不堪形同廢墟，日前整修完畢欲辦理自用住宅稅率時，才發現當初的稅籍編號未註銷，房屋仍是在親戚的名下，但親戚已過逝20幾年，其3名子女中，有1人失聯，1人同意辦理過戶，1人不置可否，向稅務局反應此舊建物在我土地上已存在許久，皆未見有人處理，現在我已整修好卻不能辦理自用住宅稅率，稅務局回覆說因為房屋是親戚的，除非取得繼承人的同意，不然還是無法辦理，但有人失聯，只有1人同意，請問律師我該如何處理？
大大您好：
依民法第811條規定「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」，所以大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物，就算大大提供的建材、人力成本遠高於不動產該時的價值，依民法前開規定，該建物原則上仍是他人所有。但原有的磚造建物如已破爛不堪而形同廢墟，該建物是否已達滅失程度？如已達滅失程度，則該物即非不動產，該整修後建物，即因大大出資興建而由大大原始取得，如果雙方對產權歸屬有爭議時，大大須透過訴訟，請求確認其所有權為大大所有，勝訴確定後，始得向稅捐機關辦理新的稅籍，原稅籍即辦理滅失註銷。
倘若該建物仍係不動產，而仍係親戚之繼承人所有時，大大只能循買賣或贈與方式取得該建物。惟因親戚之繼承人中1人失聯、1人同意辦理過戶、1人不置可否，顯然無法辦理買賣或贈與，然如前述，大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物，大大對於該親戚之繼承人顯然即有不當得利的返還請求權，所以建議大大可以向法院起訴請求該親戚之繼承人返還不當得利，判決勝訴確定後，再查封強制執行該建物，於拍賣時再以債權承受之，依民法第759條規定，大大透過強制執行即可取得該建物所有權，或許可以解決大大的問題。
以上意見，請參考。
參考法條：
民法第759條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。
民法第811條
動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
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