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未辦保存登記之房屋誤遭法院查封拍賣時，真正權利人應否騰空遷讓交付房屋？
2024-10-14
律師您好，請問一下，家中老房子因兄長借款未還乃至債權人申請法院法拍而取得，但是房子地上物屬於未保存登記，而債務人並未住此房子，而是第三人（媽媽）長住於此地，請問債權人有權力在跟法院申請強制搬遷的權力嗎？
大大妳好：
依來信所問，家中老房子都是由大大的母親長住，債務人即兄長反而並未住在此房子，看起來兄長似乎不是老房子真正的權利人，所以首先要先確認一點，就是未辦保存登記之家中老房子是否為兄長出資所興建？若是，則家中老房子應即為兄長所有，法院拍賣後即由第三人依民法第759條規定取得所有權，若房屋有第三人占有使用時，除非有民法第425條等買賣不破租賃之情形，拍定人自可基於所有權人之地位，對該占有人提起遷讓返還房屋之訴，判決確定後，即可聲請法院強制執行。
但若未辦保存登記之家中老房子並非是兄長出資所興建，而係由父祖輩等人出資所興建，只是稅籍登記在兄長名下時，則此時，其所有權依法並非兄長所有，法院依法即應不得拍賣，縱然拍賣亦應屬無效，拍定人並不能取得所有權，真正所有權人即出資興建之人或其繼承人於強制執行拍賣程序終結前，即可提起第三人異議之訴，執行終結後則可得提起回復所有權之訴，請求返還，大大可以參考司法院院字第578號解釋、最高法院30年度上字第2203號民事判例及最高法院93年度台上字第287 號判決等即可了解。所以未辦保存登記之家中老房子若係父祖輩等人出資所興建，拍定人於強制執行拍賣程序終結後，若對大大的母親提起遷讓返還房屋之訴時，大大的母親應可據此答辯，主張有權占有拒絕遷出。
參考資料：
司法院院字第578號解釋：
強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者。其拍賣為無效。所有權人於執行終結後。亦得提起回復所有權之訴。請求返還。法院判令返還時。原發管業證書當然失其效力。法院自可命其繳銷。
最高法院30年度上字第2203號民事判例
強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第五七八號解釋在案。至強制執行法第九十八條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理。
最高法院93年度台上字第287號判決
誤對第三人之財產為強制執行拍賣，除動產拍定人應受民法善意受讓規定之保護，及不動產拍定人應受土地法第四十三條規定之保護者外，其拍賣為無效，拍定人並不能取得所有權，所有權人於執行終結後，仍得提起回復所有權之訴，請求返還。
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