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委託仲介公司出售房屋期間期滿後，再與仲介公司介紹的客戶成交，是不是構成私下成交
2024-10-14
律師您好：
個人在仲介催促及不察情況下，簽了約期半年的[一般委託銷售契約書]，後來發現契約中，有一條[違約之處罰]，很不合理，若想要解約，可行嗎? 如何解約?
此條款如下:
第十條: 違約之處罰
有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之違約金。
(一) 委託人與受託人覓得之買方私下成交。
(二) 受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者。
大大您好：
契約簽訂後如欲解除契約，原則上須有法定事由，如給付不能、給付遲延、不完全給付或契約約定事由始能解除契約，所以大大可以看所簽「一般委託銷售契約書」內有無約定如何解除契約，如有，即可依約定的程序解除契約。
另外，依內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，本定型化契約及其附件應給予委託人審閱期間，而審閱期間不得少於三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。所以仲介公司如未給予大大審閱期間，大大也是可以主張前開權利，主張該違約條款不構成契約內容。
不過，行政院公告之「不動產委託銷售契約書範本」第十一條「違約之處罰」之規定，其內容是「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。 （二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。 （三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。 」，除違約金比例、成交對象未擴及於該客戶之配偶、二親等內之親屬外，似與大大所簽「一般委託銷售契約書」的違約處罰條款差異不大，大大能否主張全部都不構成契約內容，到時可能會有爭議。
本所曾接辦一件當事人在委託銷售期間即與某甲仲介公司主張曾介紹的客戶，經其他仲介公司仲介成交的案件，當事人在一審敗訴，須給付某甲仲介公司服務報酬150萬元（委託銷售總價2500萬元×6%=150萬），二審經人介紹改委託本所辦理（案號為臺灣新北地方法院民事判決105年度簡上字第445號）。該案件的主要爭點即在於「委託人是否與受託人覓得之買方私下成交」？本所也是從某甲仲介公司提供之不動產委託銷售定型化契約的效力、違約金過高等開始指摘，只是法院最後雖然判決我們勝訴，廢棄原判決，駁回某甲仲介公司在第一審之訴，但其理由則是認為該某甲仲介公司仲介時，二者出價差距有200萬元以上，該「買方」嗣後也撤回要約，買賣既不成立，不能認為某甲仲介公司已為當事人覓得之買方（此理由並非我們的主要主張），並不符合兩造契約「甲方與乙方覓得之買方私下成交」之情形，而廢棄原判決，其判決理由也可以供大大參考。
參考資料：
不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
不動產委託銷售契約書範本
臺灣新北地方法院民事判決105年度簡上字第445號民事判決
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