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都市更新實施者拆除更新單元範圍內的建築物，不同意參與都市更新的所有權人可否告實施者代表人妨害自由及毀損？
2024-10-14
都市更新條例的立法目的是為了促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。而都市更新的處理方式，分為重建、整建及維護三種，所謂重建是指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度而言。
而都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，除可以權利變換方式實施外，亦可以協議合建方式實施。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。
所以更新單元範圍內之土地，其土地所有權人縱不同意參與都市更新，依都市更新條例前開諸規定，亦會強制參與都更改建。而都市更新實施者完成都市更新相關審核程序後，即得依建管機關核發的建築執照拆除更新單元範圍內之建築物。
曾經辦台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區自組都市更新會理事長遭不同意參與都市更新之所有權人以更新會重新建築工作所搭設的圍籬設施有妨害其進出其名下所有建築物之自由，且更新會拆除其建築物亦有毁損其財物，而對更新會理事長提出刑事妨害自由及毀損告訴之案件。
而該社區之所以自組都市更新會實施都市更新，乃肇因於88年921大地震時，社區建築物嚴重受損，雖經起造人聯邦建設公司施作補強措施，惟因該社區建築物為高氯離子混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，89年經臺北市土木技師公會鑑定表示「該建物應拆除重建、氯離子含量超過標準、混凝土抗壓強度嚴重不足，並排除補強及防蝕處理之必要性，…」。該社區建築物由於前述原因，已造成水泥大塊剝落、鋼筋祼露鏽蝕，嚴重影響社區全體住戶之居家安全。
基於生命財產之安全，經該社區以超過都市更新條例規定之法定人數所有權人共同決議，依前開都市更新條例之相關規定，向臺北市政府申請成立都市更新團體，並經市政府相關單位層層審核通過後發給立案證書，名稱為：「臺北市內湖區東湖段一小段17-2地號（聯邦合家歡社區吉祥區）都市更新會」，嗣亦取得臺北市政府核發之建造執照併拆除執照，准予拆除門牌號碼為臺北市內湖區康樂街110巷17號等建築物。
所以該更新會拆除該社區之所有建築物，乃是依法令所為之行為，依刑法第21條第1項之規定，自是不罰。尤且該社區更新會委託三間不動產估價師估價後，告訴人於都市更新後透過權利變換程序所取得之新建物價值，遠較於其更新前建物價值來得更高，對告訴人財產上而言根本毫無損失可言，所以台灣士林地方法院檢察署檢察官嗣以99年度偵字第9418號為更新會理事長不起訴的處分。
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