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【嘉義男委託仲介賣屋「不滿意價格」不賣 被判賠違約金50萬元】
2024-09-13
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民法第565條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」。
(二)、民法第568條規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬。」。
(三)、民法第252條規定:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應給付原告新臺幣504,800元,及自民國113年5月17日起至清償日,按年息百分之5計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、被告係以底價1262萬元,委託原告銷售系爭房地,該底價即為實際委託銷售價格:
1.查兩造簽訂之專任委託銷售契約書第2條委託銷售價格約定:「委託人願意出售之土地、建築改良物,合計1388萬元」;而兩造同時簽訂之委託銷售契約內容變更同意書則載明:「茲因實際考慮與必要,雙方一致同意修正原委託契約書事項如下:一、委託銷售底價為1262萬元,底價至委託銷售價格間,受託人均可依市場狀況廣告銷售。…三、其他變更內容:委託銷售底價1262萬元,服務費30萬元,代書費及履保費買賣雙方各半,土地增值稅賣方負擔,如有欠國家稅費賣方負擔。」,此觀委託銷售契約書及變更同意書自明。依此,兩造於簽約時定有二個銷售價格,一為委託銷售價格,一為委託銷售底價,至堪認定。參以變更同意書業已明確記載:「底價至委託銷售價格間,受託人均可依市場狀況廣告銷售」,足見底價1262萬元以上原告均可銷售,底價1262萬元乃被告同意出售之最低價格。是原告主張底價1262萬元為被告實際上之委託銷售價格,足可採信。
2.次依證人即與被告簽訂委託銷售契約書及變更同意書之仲介呂○○證稱。審諸證人呂○○係與被告接洽委託銷售事宜之人,其就親自見聞之事實,於本院為證,並已以具結擔保證詞之真正,其證述非不可採信。況參以兩造既同時簽訂二個不同價格,可認證人呂○○所述1388萬元為網路之開價,1262萬元為被告委託出賣之價格,堪可採信,否則兩造實無同時訂定二個不同價格之必要與理由。是被告抗辯呂○○稱專任契約一定要簽兩份,要有一個最底價格,才有辦法跟買方收取斡旋金,坐下來討論,再由被告來決定賣不賣,只有到1262萬元這個價位以上,才會通知被告有潛在客戶要買,再由被告考慮是否出面與買家議價,及討論出售相關細節,被告有最後決定權決定是否出賣云云,難以憑採。
3.又「委託人(即被告)如有下列情形之一者,視為受託人(即原告)已完成仲介之義務,委託人仍應支付受託人委託銷售總價百分之6計算之違約金,並應全額一次付予受託人。…(二)違反本約第6條第9項之約定。」、「委託期間內,若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時,委託人應於通知後5日內,配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約」,委託銷售契約書第10條第2項第1款、第6條第9項定有明文。
4.查系爭房地被告既以底價1262萬元委託原告銷售,原告並於委託期間內之113年2月17日覓得買方蔡○○同意以1280萬元購買,蔡○○並簽署確認書及交付議價保證金20萬元。而原告以LINE及存證信函,通知被告於5日內,配合簽署議價委託書或買賣契約書一節。是被告經通知仍未出面簽署買賣契約書等文件,自屬違反委託銷售契約書第6條第9項之約定,依第10條第2項第1款,被告應給付原告按委託銷售總價1262萬元之百分之6計算之違約金。
5.被告雖辯稱委託銷售契約書為定型化契約,該契約第10條違約之處罰,僅規定委託人違約之處罰,卻無受託人違約之處罰,違反平等互惠原則。又該契約在實際未成立買賣契約之情況下,約定視為受託人已完成仲介之義務,顯與民法第565條、568條之立法意旨有違,該契約第10條違約處罰條款為無效云云。惟查,委託銷售契約書第7條定有受託人之義務,及受託人應負損害賠償責任之約定,對於兩造均有義務之規範,自無顯失公平之情。又原告受託銷售房地,已支出相當之廣告費用及勞務成本,故於被告未依約出面與買方簽訂議價委託書或買賣契約時,約定被告應給付原告違約金,亦符合仲介實務及交易習慣,為社會觀念所能接受。是本於私法自治原則,應認委託銷售契約書第10條違約處罰之約定為有效。被告上開抗辯,難認有據。
(二)、原告得請求被告給付之違約金,應酌減為504,800元:
1.按民法第252條定有明文。衡量違約金是否相當,須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準。約定之違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。上開違約金酌減之規定,不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定,均有其適用(最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號、70年度台上字第3796號判決意旨參照)。
2.查原告於被告委託銷售期間,已於113年2月17日覓得買方蔡○○同意以1280萬元購買系爭房地,而本件雖因被告未配合出面與蔡○○簽訂買賣契約,致無法完成交易,依委託銷售契約書第10條第2項第1款之約定,被告仍應支付原告按委託銷售總價百分之6計算之違約金,已如前述。
3.審諸原告得請求之違約金,核屬損害賠償總額預定性質之違約金,倘被告依約履行,原告可以獲得之服務報酬總計為買賣總價1280萬元之6%,為768,000元,及被告之委託銷售期間自112年9月21日起至113年3月31日止,原告歷經5個月,始於113年2月17日覓得買家蔡○○,投入相當之廣告及人力成本。另考量原告雖受有無法取得居間報酬之損害,然原告此後無需再辦理買賣雙方簽訂買賣契約、交付文件、過戶、貸款等事宜,減省相當勞費。因認前揭違約金數額,按委託銷售總價1262萬元之6%計算,尚屬過高,應核減為按委託銷售總價1262萬元之4%計算,即504,800元,較為允當。
(三)、綜上所述,原告依委託銷售契約書第6條第9項、第10條第2項第1款之約定,請求被告給付違約金504,800元,及自起訴狀繕本送達之翌日即113年5月17日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許,逾此部分之請求,則屬無據,應予駁回。
【資料來源:臺灣嘉義地方法院 113 年度訴字第 266 號民事判決】
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