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<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、公寓大廈管理條例第6條第一項第1款及第5款規定:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。五、其他法令或規約規定事項。」。
(二)、公寓大廈管理條例第9條第二項規定:「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」。
(三)、公寓大廈管理條例第23條第一項規定:「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」;同條第二項第1款規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」。
(四)、公寓大廈管理條例第3條第5款規定:「本條例用辭定義如下:五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」。
(五)、民法第820條第一項規定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」。
(六)、民法第71條規定:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」。
(七)、民法第72條規定:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」。
(八)、民法第73條規定:「法律行為,不依法定方式者,無效。但法律另有規定者,不在此限。」。
(九)、民法第250條規定:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應給付原告新臺幣5萬6,600元,及其中新臺幣2萬2,200元部分自民國112年8月20日起,其餘新臺幣3萬4,400元部分自民國113年1月5日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、按公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第5款、第9條第2項、第23條第1項、第2項第1款分別定有明文。
(二)、原告主張被告違反社區管理規約及停車場管理辦法之規定,將其所有之汽機車同時停放於系爭停車位中,原告自112年2月5日起連續發出三次警告令其立即遷移違規車輛未果,被告應給付自112年2月8日起至12月29日止加收每日1,000元之清潔費,共計28萬3,000元之事實,業據提出修訂前後之社區管理規約及停車場管理辦法、被告違規照片及開立之勸導單、存證信函、違規清潔費計算明細表為證,惟為被告所否認,並以上開情詞置辯。
(三)、被告雖辯稱被告未合意停車場管理辦法第8條第11項中對被告加收每日1,000元清潔費之約定,原告在社區管理規約中亂訂定條款約束全體住戶(並未獲得全體住戶之合意),違背了停車空間分管同意書之意旨,且未修訂前之社區管理規約第2條第2項第6款規定中的「或」字係表示「選擇或列舉」,並無選擇其一的強制性,可列舉2種可停放之交通工具等語。
(四)、經查:
1.系爭停車位屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分,係將公寓大廈共用部分約定交由特定區分所有權人專用,惟取得專用權之人就該共用部分之使用,仍應依其設置目的及通常使用方法為之,並不得有妨害其他住戶之安寧、安全之情事,且基於上開限制,在不違反分管契約內容情形下,區分所有權人仍得就該約定專用部分之管理使用方式以規約進行規範。
2.而觀諸原告社區管理規約第2條第2項第6款及停車場管理辦法第8條第1項關於之規定,係就區分所有權人使用停車位之方式為規範,再依被告提出之不動產房地買賣契約第12條內容,可知原告社區地下二層及部分地下三層之停車空間其停車位屬於承購戶所有,該分管約定僅約定承購戶就所購停車位有專用權,但未約定應如何使用停車位,原告為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,就該共用部分即停車位之使用,自得於其設置目的、通常使用方法,及不得妨害其他住戶安全之情形下,以規約規範其使用方法。
3.另原告於108年11月2日召開區分所有權人會議,通過決議修正社區管理規約第2條第2項第6款及停車場管理辦法第8條第1項之規定,上開修正規定係為管理維護該社區住戶停車安全,依停車位設置目的及其通常使用方法,規範停車位使用方式,並無損害住戶使用專用停車位之權利,無違分管契約及民法第820條第1項、第71條至第73條之規定,亦無違背誠信原則,非權利濫用,自非無效。
4.社區停車場內不論是約定專用部分如停車位或共用部分如車道,均須考量進出住戶汽、機車出入停車位之動線、迴旋空間及與四鄰車位上所停放車輛間之合理互動空間,參諸原告提出拍攝被告違規之照片,被告所有之系爭停車位若停放一輛汽車及一輛機車,將造成空間狹小進出不便,且停放車輛時勢必為挪移車輛而使相鄰車位間易生相互碰撞之人身及財產危險,甚且需暫時占用旁邊停車位或車道空間,增加其他車位專用權人不便或危險,而此危險於每次使用停車位時均可能反覆發生,已增加原告社區其他住戶使用車道及相鄰停車位之安全疑慮,被告為原告社區之住戶,自應受該社區管理規約及停車場管理辦法之拘束,並遵守公寓大廈管理條例之相關規定。
5.另依原告社區停車場管理辦法第8條第4項之規定,如被告有停放機車之需求,應另於B1租用機車停車位,或將重型機車停放管委會規劃之B4停車位,而非將機車與汽車一同放置於系爭停車位中,故被告前述抗辯,實非可採。
6.又按民法第250條定有明文。原告社區管理規約第2條第2項第10款及停車場管理辦法第8條第11項關於違規停放車輛加收每日清潔費1,000元,係以確保社區住戶出入及使用停車位安全及權益為目的,約定如有違規停放車輛所應支付之違約金,兩造就此違約金性質別無約定,依民法第250條第2項前段規定,視為因不履行而生損害之賠償總額,即屬於賠償總額預定性之違約金。次按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第252條固有明文,惟是否相當,須依一般客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準。
7.本院審酌原告社區每月每車位收取300元之汽車車位管理費、被告違規停放車輛造成其他住戶使用車道及相鄰停車位之安全疑慮、違規停放車輛之車型及大小等情,認原告請求加收每日清潔費1,000元過高,應予酌減以加收每日清潔費200元為適當,是原告自112年2月8日起至同年12月29日止計283日所得請求之清潔費金額為5萬6,600元。
(五)、從而,原告依社區管理規約第2條第2項第10款之規定,請求被告應給付原告5萬6,600元,及其中2萬2,200元部分自支付命令送達翌日起,其餘3萬4,400元部分自民事準備(二)狀送達翌日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許,超過部分,則無理由,應併駁回該部分之訴及假執行之聲請。
【資料來源: 士林簡易庭 112 年度士簡字第 1447 號民事判決】
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