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【住處外牆滲水家具遭破壞 管委會沒修繕判賠還得負責鑑定費】
2024-01-29
<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款規定:「本條例用辭定義如下:三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」。
(二)、公寓大廈管理條例第10條第二項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」。
(三)、公寓大廈管理條例第36條第2款規定:「管理委員會之職務如下:二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」。
(四)、民法第184條第一項前段規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」。
(五)、民法第216條第一項規定:「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應依附件所示之修繕方法,將門牌號碼○○市○○區○○路○○○號○○樓之○房屋修繕至不漏水之狀態。
(二)、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元及自民國一百一十二年六月七日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
(三)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、關於請求被告負修繕義務部分:
1.公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。又公寓大廈之外牆,係建築物主要構造,為維持建物安全及其外觀所必要的構造,性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體,而由全體住戶共同使用,應認屬共用部分。申言之,區分所有建物之外牆面,依其所在位置,雖有位於共有部分者,例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域;亦有位於專有部分者,例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域,惟縱令係屬位於專有部分之外牆,亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分,均係整體建築物之基本構造,為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分,故應認屬區分所有建物之共有部分。
2.原告主張其為系爭房屋所有權人,已有提出建物登記第一類謄本為證,而系爭房屋漏水之原因,經本院囑託兩造合意之社團法人○○市○○○公會(下稱○○市○○○公會)為鑑定後,鑑定結果係認:系爭房屋確實有漏水情形,經現場確認系爭房屋上部鋼梁與牆板接合處縫隙有滲水,牆面有開裂情況導致滲水,地面積水為牆面滲水後流到地面造成積水,研判滲水皆為外牆防水失效導致;其防水失效原因研判為外牆防水膠條裂化導致,牆面磁磚破損有裂縫,磁磚填縫有孔洞,外牆磁磚空鼓,外牆內部開裂,外牆內部防水塗料破損導致等情,原告主張系爭房屋漏水原因,為系爭房屋外牆滲漏水所導致,自屬可信。
3.系爭房屋外牆為系爭社區之共用部分,且系爭房屋漏水之發生原因是外牆滲漏水之防水塗料破損所致,已如前述,系爭房屋外牆自有修繕之必要,依公寓大廈管理條例第10條第2項條規定,應由被告負責修繕,被告亦自承系爭社區111年度第14屆區分所有權人會議決議嚴重外牆漏水戶於30萬元內由被告處理,超支再提區分所有權人會議決議等情。原告已於112年2月1日發律師函催告被告修繕系爭房屋外牆,為被告所不爭執,被告迄仍怠於修繕,原告請求被告修繕系爭房屋外牆至不漏水狀態,洵屬有據。
(二)、關於請求被告賠償損害部分:
1.民法第184條第1項前段、第216條第1項分別定有明文。
2.原告主張系爭房屋因外牆滲漏水,導致產生嚴重壁癌,部分傢俱因泡水而毀損,受有修繕之損害,經○○市○○○公會鑑定結果系爭房屋之天花板、牆面已經因漏水變形,地板部分已泡水腐爛,必須拆除重新施作,估算合理修復費用為21萬元。被告既負有修繕、管理、維護系爭社區外牆之義務,卻未盡其義務,致系爭房屋受有損害,顯係過失不法侵害原告系爭房屋之所有權,被告之過失不作為與原告所受損害間具有相當因果關係,原告依民法第184條第1項規定,請求被告賠償必要支出之合理修繕費用21萬元,核屬有據。
(三)、綜上所述,原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第1項前段規定,請求被告應依附件所示修繕方法,將系爭房屋修繕至不滲漏水狀態,並應給付原告21萬元及自112年6月7日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為無理由,應予駁回。
【資料來源: 臺灣基隆地方法院 112 年度訴字第 251 號民事判決】
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