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拆地還屋 ｜台中律師事務所推薦｜台中律師推薦
2022-07-29
各位好，我是姜百珊律師，在研究所的時候我主修科技法律包括智慧財產權法、積體電路電路布局保護法以及營業秘密法等。在考上律師的前後我大部分多待在知名的智慧財產法律事務所，但是在三年多前自己創業以後，遇到不少很有趣的案件，下面我想談一個看似越界建築、但實則係不符合越界建築之要件，而可以請求拆屋還地，並就毀損他人房屋使自己擴張地界之部分，同時可主張「損害賠償」以及「不當得利」的一個案件。(訴之聲明即包含拆屋還地以及損害賠償與不當得利之金錢上請求)
一、一開始我在聽當事人也就是受害的屋主講述他所遇到的事實時，我是有一點困惑的，一開始他只是講說鄰居是違章建築，趁他去柬埔寨當台幹時把自己的房屋蓋在他的牆上，這一點當時令我很困惑，因為我聽不懂他的陳述重點。所以我就要求屋主要讓我實地去勘驗這個房子的狀況，這個屋子其實是坐落在台北縣瑞芳鎮很靠近基隆的地方，所以我和我的助理一早就起身前往(我的事務所位於台中市)，先和屋主碰面後，再到瑞芳這個偏遠的小城鎮去，那麼屋主就帶著我們，我和我的助理就跟車一起到瑞芳去現場實勘，而從台北到瑞芳鎮需有3小時的車程，在實地觀摩後，我才找到本案切入點：通常一間房屋和另一間房屋會留有一些間隔，也就是法定必須保留的防火間隔外還要蓋在界址內，兩屋之間用界址隔離出一塊空間或一個通道，但是這個被害人所面臨的情況就是他的鄰居趁他人不在台灣時便興建新屋，真的把他的牆垣當成樑柱來蓋，也就造成兩屋之間未有任何空間隔開，那你們可以看一下底下這三張示意圖：
圖一：原本是一間土角房，屋簷朝下，如下圖
圖二：圖二就是被害人不在台灣的期間，他的鄰居興建一未辦理建照及保存登記的違章建物，居然就把他的屋簷齊平切除，然後就真的把他們家的牆壁當成自己的棟樑，成了圖三的現狀：
圖三：現狀示意圖
二、從上面的現址圖可以明確看出，這個新屋的所有人或稱為土地所有人在搭蓋新屋時已經逾越兩屋之間的界址，所以本案要先檢討是否符合越界建築的要件？
三、本案要先檢討是否符合越界建築的要件？
如果符合，則不得請求拆除→民法§796條規定「土地所有人建築房屋非因故意或過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。而依據實務見解，此部分之舉證責任係落在越界建築人之身上。亦即被告須證明其無故意或過失、以及鄰地所有人知悉後不即異議等要件事實。
如果不符合，則鄰地所有人得依民法第184條第1項前段及767條擇一請求，請求其返還所占用之土地並將該地上物拆除之。
四、由上開條文來檢視本案之事實之部分，的確可以發現鄰地所有人的行為是完全不符合越界建築之要件的。首先，主觀上他必然知悉自己已經越界，同時未得鄰地所有人之同意而佔用其土地搭建新屋：其次，鄰地所有人即本案之原告在鄰地蓋好房屋時雖然不能及時知悉而提出異議，然而在其發現此情后立即向被告反映，並要求其退縮房屋，被告不從，兩造調解不成立，而原告也對被告提起刑事侵占罪之告訴，惟因當時原告未委任律師，自己在偵查庭時強調被告是違章建物，而忽略本案之重點。因此刑事部分被告獲不起訴處分。
五、從上所述，可以得知，本案中被告不得主張其已符合越界建築的要件，是以原告可以向其請求拆屋還地，並且依民法第796條之規定，另還可以向其請求因此所受之損害(當事人除了所有權被侵害之外，因為被告將本可以遮風避雨的屋簷切除，一旦下雨，雨水就會灌進屋內，導致所有的傢俱都因為受潮而毀損，而且一間潮濕、四面都是壁癌的房子也是對人體的健康很不好基本上是無法居住的，那麼這個被害人也是原告呢請人重新搭建鐵皮屋重新整修的費用也要六十萬，這是一間比較小但是歷史攸久的房子。就連屋簷天花板的部分也就是用現在的木材行已經找不到的原始品種的杉木製成的，正因如此，這個當事人非常地氣憤，那麼就損害部分估算了一下，原告所受損害部分至少有一百九十萬元，目前已經提告求償。)
六、本案另遺有一個爭點是：就被告留有防火間隔及使用頂級防火建材(能夠燃燒一個小時以上)是否已經違反建築成規而導致原告生命、身體及財產受到威脅，此部分是否可以主張請求被告將上圖中之B部分亦拆除之。這就是一個實務上比較罕見的爭議點。但原告是否可以主張被告將B部分亦拆除之或者是請求其將B部分變更為可以燃燒一個小時以上之防火建材，就留待本案判決後再檢視！
七、本案之原告在諮詢時有向我表示，其在偵查庭時沒有請律師但有出示照片，結果檢察官都不理睬，另外他有提到屋簷被切除，但是這些東西對我來講比較陌生，以他來講會他覺得自己講得很有道理，但是這個案件如果沒有到現場去實際地勘查，是不會了解這個案子的嚴重性，但是從台北到瑞芳鎮來回就要六個小時，我想這是其他的律師們可能會再Charge 車馬費的部分，我雖然沒有要求到現場堪驗要車馬費之補貼，但如果沒有到現場則無法撰擬一份很完整的狀子，所以我覺得交通、時間和心神花得很值得，這是我和其他的律師比較不一樣的地方。
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