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以房養老能降低遺產稅嗎？談以房養老與遺產稅、贈與稅、土地增值稅的關係【楊忠憲律師】｜台北民事律師推薦
隨著高齡社會來臨，「以房養老」逐漸成為長者保障退休生活的一種選擇。許多子女也關心，**長輩名下房產若辦理以房養老，是否能順勢降低將來的遺產稅、贈與稅，甚至土地增值稅？**本文針對此問題，從法律與稅務實務面進行整理說明。
一、什麼是以房養老？
「以房養老」是一種不動產抵押貸款制度，簡單來說，就是長者將名下自有住宅設定抵押給金融機構，由銀行按月撥款給長者，等長者過世後再由繼承人清償貸款或銀行拍賣房屋。這並非所有權移轉，亦不構成買賣或贈與。
二、以房養老對稅務的影響
（1）不涉及贈與稅
由於以房養老僅是「設定抵押借款」，房屋所有權仍在母親名下，並未移轉給子女或他人，因此不構成贈與行為，自然不會產生贈與稅問題。
（2）不直接引發土地增值稅
土地增值稅只會在所有權移轉（如買賣、贈與、繼承）時產生。設定抵押本身並不構成移轉，母親辦理以房養老時不會立即產生土地增值稅。
（3）不免遺產稅，但可能降低稅基
當母親過世時，該房產仍屬於其遺產，繼承人仍需依法申報遺產稅。
但由於房屋上已有以房養老貸款設定，銀行對該不動產有債權，繼承時該債權會作為遺產扣除項目。遺產總值 = 房產價值 – 尚未清償貸款額，因此可能降低應稅遺產淨額。
三、常見誤解與限制
1. 「以房養老就不用繳遺產稅」？
錯。遺產稅是否課徵，仍以「死亡時的資產淨值」為準。即使貸款抵押存在，資產仍有剩餘價值，超過免稅額（目前為1,333萬元）仍會課稅。
2. 「以房養老後未來繼承可少繳稅？」
不一定。房屋最終若需過戶給繼承人，仍需依法繳納土地增值稅及契稅，而這部分與是否辦理以房養老無關。
四、節稅建議：以房養老 + 合理規劃
若你關心未來繼承與稅負問題，以下做法可配合使用：
1. 利用
每年（自111年度起），免稅額為244萬元贈與免稅額
讓母親每年逐步贈與部分資產（如現金），合法減少遺產總值。
2. 搭配
不動產信託或預立遺囑（詳見作者其他文章）
安排資產保全與公平分配，避免糾紛、兼顧節稅與家族和諧。
3. 評估改為持有現金或投資型商品
相對於房產，不動產稅負高、處分成本大，可考慮資產型態轉換。
結語
「以房養老」雖不免遺產稅，但可改善現金流、降低資產淨值進而影響稅基，是值得考慮的老年財務規劃工具。搭配合理贈與安排與資產結構調整，更可達到節稅與傳承雙重效果。如需量身評估遺產、贈與或以房養老的法律與稅務影響，建議諮詢專業律師與會計師，以保障自身與家人的權益。
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