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避免房屋被詐騙！不動產詐騙手法解析與救濟、預防方法 【楊忠憲律師】刑事律師｜台北律師推薦
常見的不動產詐騙手法
房屋與土地不像現金具有高度流通性，過去一般認為詐騙風險較低。但也因為這種「防備心較低」的特性，不肖分子設計出各種詐騙方式，誘使被害人將名下不動產過戶或設定抵押，常見手法包括：
1. 假借貸
詐騙集團以各種話術誘騙所有權人與第三人成立借貸契約，並要求將不動產設定抵押作為擔保。但實際上所有權人未曾拿到借款金額，反而房屋上卻設了高額抵押，未來可能因無力償還而被法拍。
2. 假買家
詐騙集團假扮買家，騙取屋主身分證、印鑑證明、權狀等重要文件，偷偷將房屋過戶後設定抵押、貸款，再將不動產移回屋主名下。日後若無法清償債務，房屋仍可能遭到拍賣。
3. 假房客
不肖分子假扮承租人，偽造債權憑證，向法院聲請拍賣。若屋主戶籍與房屋同址，騙徒還可攔截法院通知，導致屋主到拍賣後才知情。
4. 假調解
詐騙集團冒用屋主身分提出調解，製造虛假的債務糾紛，再以調解筆錄辦理過戶，藉此取得房屋所有權。
遇到不動產詐騙時的法律救濟方法
若不幸遭遇詐騙，應儘速採取以下法律行動：
1. 刑事告訴與扣押不動產
即使不動產已過戶，依《刑事訴訟法》規定，檢察官可聲請法院扣押該不動產，避免在刑事審理期間，財產被轉移至他人名下，增加追回困難。
2. 民事撤銷與假處分
依《民法》第92條規定，若過戶行為是因詐欺或脅迫所致，可依法聲請撤銷。但需注意，不動產登記具有公示效力，若已轉售於善意第三人，可能無法要求返還。因此，刑事扣押及民事假處分行動宜同步進行，以凍結財產。
3. 確認債權不存在、塗銷抵押權
針對假借貸詐騙，法院已有見解指出：若屋主未實際收到借款，則借貸契約未成立，抵押權因「從屬性」原則應認定無效。被害人可提起確認債權不存在訴訟，並請求塗銷抵押權，以恢復財產清白。
預防不動產詐騙的方法
預防勝於治療，以下措施可大幅降低風險：
1. 申辦「地籍異動即時通」
向地政事務所申辦此服務，一旦有人申請買賣、抵押、查封、拍賣等異動，系統會即時發送簡訊或Email通知所有權人，便於及早發現異常。
2. 辦理「預告登記」
可將房產預告登記予信任的親友，未來若要過戶或抵押，必須經請求權人同意，增設一道防線。
3. 找可信任的地政士協助
不動產交易時，務必尋求誠信可靠的地政士協助，避免被不肖業者利用，成為詐騙集團的共犯。
4. 保持戶籍與居住地一致
建議將戶籍設於實際居住地，避免法院通知被他人攔截，導致錯失救濟時機。
楊律師說
不動產雖價值高昂，但只要一時疏忽，就可能成為詐騙集團眼中的肥羊。透過了解詐騙手法、掌握正確救濟管道、落實平時的防範措施，才能有效守護自己與家人的房屋財產安全！
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