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<法律解析>
一、 法條依據:
(一)、民事訴訟法第436條之23規定:「第四百二十八條至第四百三十一條、第四百三十二條第一項、第四百三十三條至第四百三十四條之一及第四百三十六條之規定,於小額程序準用之。」。
(二)、民事訴訟法第436條第二項規定:「簡易訴訟程序,除本章別有規定外,仍適用第一章通常訴訟程序之規定。」。
(三)、民事訴訟法第280條第一項規定:「當事人對於他造主張之事實,於言詞辯論時不爭執者,視同自認。但因他項陳述可認為爭執者,不在此限。」;同條第三項規定:「當事人對於他造主張之事實,已於相當時期受合法之通知,而於言詞辯論期日不到場,亦未提出準備書狀爭執者,準用第一項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者,不在此限。」。
(四)、民法第252條規定:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」。
二、 判決主文:
(一)、被告應給付原告新臺幣65,000元,及自民國113年8月13日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
(二)、原告其餘之訴駁回。
三、 判決理由:
(一)、原告主張之事實,業據提出與其所述相符之土地、建物第二類謄本、系爭契約書、存證信函、系爭房地實價登錄資料網頁截圖等影本為證,而被告已於相當時期受合法之通知,於言詞辯論期日不到場,亦未提出任何準備書狀爭執,依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第280條第3項準用第1項之規定,視同自認,堪信原告主張之事實為真正。
(二)、系爭契約第5條約定「買賣成交時,乙方得向甲方收取服務報酬,其數額為實際成交價百分之4…」、第6條約定「甲方同意自本契約簽訂後,不得以任何理由終止本契約,並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租,如違反規定,甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金」,可知被告依系爭契約第6條約定應給付之違約金乃「實際成交價百分之4」,被告以委託銷售價格而為請求,於法無據,不足為採。查系爭房地於113年5月25日之實際成交價格為650萬元,是原告依系爭契約第6條、第5條約定,得請求被告給付之違約金應以實際成交價650萬作為計算之依據。
(三)、按民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事,法院即得依此規定核減至相當之數額,此項核減,法院得以職權為之(最高法院79年台上字第1612號判決先例意旨參照)。而違約金是否相當,應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為衡量之標準,若所約定之額數,與實際損害顯相懸殊者,法院自得酌予核減,並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照)。
(四)、查本件被告固有違約情事,惟原告並未提出證據證明其因被告之違約行為,而實際受有如請求金額之損害。再者,本件被告於簽約後僅13日即通知原告終止系爭契約,並於同年5月25日出售系爭房地予第三人,原告後續自無須再進行帶看屋、協調稅費、斡旋付款條件、簽約、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事宜,亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷,是原告就本件所為之付出及成本支出,與業已銷售成功之案例相較,尚屬輕微,且依系爭契約第5條約定,若原告仲介成功,其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交價之4%,然依系爭契約6條之約定,就違約之處罰卻能取得系爭契約第5條所定實際成交價之4%,顯有失衡之嫌,併審酌原告僅刊登系爭房地出售之廣告,被告倘依約履行,原告尚能取得來自買方之若干約定報酬,因被告片面之違約而失卻服務報酬利益,是本院審酌上開事實,暨考量原告所受損害、付出成本及社會經濟狀況,認系爭契約第6條約定之違約金核屬過高,應酌減為1%金額即65,000元,始為相當。原告逾此範圍之請求,即不應准許。
(五)、綜上所述,原告依系爭契約之法律關係,請求被告給付65,000元,及自113年8月13日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許。逾此部分之請求,則屬無據,應予駁回。
【資料來源:臺灣基隆地方法院 113 年度基簡字第 969 號民事判決】
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