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一樣，先說結論：解除契約、請求減少價金。

這是民法第354條第1項、第359條、第360條所賦予買方的權利。再來，我們要進一步說明，減少價金多少是合理？

簡單來說可以包含：

1. 實際支出的「修復費用」。

2. 瑕疵損害殘餘效果的「汙名價值減損」。（參註1)

等等，這個說法是不是有看沒有懂，沒關係，律師和你說，法院運作上，最終還是會請你去不動產估價（但是估價費用很貴），所以才提起這類訴訟前，我們可以先和對方談談，寫個存證信函、律師函等，要求對方出來把事情好好解決。

律師就將以下存證信函的格式範本，和大家分享囉：

 

敬啟者：一、緣本人前於民國（下同）？年？月？日透過？房屋仲介公司之居間仲介，向台端購買門牌號碼為台北市○○○路○○段○○巷○○號之房屋（以下簡稱系爭房屋）及其座落基地，台端於特約條款約定並擔保系爭房屋無滲漏水及龜裂傾斜之情形。本人因信賴台端所為之上開保證，乃依約給付價金予台端，並辦妥所有權移轉登記。二、嗣後始知系爭房屋有嚴重傾斜及漏水瑕疵。於委請○○建築師事務所就系爭房屋進行建築物結構勘查後，勘查結果為（「建築物明顯嚴重傾斜」或「建築物前後傾斜程度明顯且天花板觀測平均數值略接近四十分之ㄧ」），然依據台端所簽署之不動產說明書，其中有關「房屋是否有龜裂傾斜之情形」之欄位，台端係勾選「否」，且同意上開不動產說明書為買賣契約之一部分，換言之，台端已於系爭買賣契約書中明確擔保系爭房屋並無傾斜之情事，再加以房屋結構是否正常及安全非但影響交易價格及交易意願，且影響人身安全甚劇，依通常交易觀念，若房屋有傾斜之情形，即會影響交易意願或減少房屋之通常效用及經濟上之價值，是台端對此應負瑕疵擔保責任，本人依據民法第三百五十九條之規定，向台端（「解除系爭買賣契約並請求返還價金Ｏ萬元」或「要求減價Ｏ萬元並請求返還價金」，自屬於法有據。三、本人多次請台端提出解決方案，台端均不理會。為保障本人權益特再次發函台端，請台端於函到？日內返還買賣價金以免訟累。

 

註1: 按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，有最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可供參照。

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