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不動產法律101-律師,律師事務所,台北律師,大安區律師

一、 合建契約類型：

(一) 類型一：合建分屋

實務上最常見的類型。由地主出地，建商出營造。由建商蓋好房子後，建商、地主依約定的比例分戶。

(二) 類型二：合建分售

少見類型。也是由地主出地、建商出營造，待蓋好賣給買方時，由地主、建商分別與買方簽訂買賣契約，由地主賣地、建商賣房。

(三) 類型三：合建分成

雙方約定好房地賣出後就價金之分配比例。等蓋好的房子賣掉時，建商、地主再依約分配。

(四) 類型四：委託興建

由地主委託建商興建，通常由建商主導建造過程，但地主需負責籌備資金、施工品質、驗收等。較適合有營造相關專業且有資金的地主。

二、 小心陷阱！合建契約注意事項：

(一) 實施方式與建築規劃：

例如實施者是誰？起造人是誰？是「協議合建」還是「權利變換」？還是「部分合建，部分權變」？

(二) 雙方分配比例

例如是直接以地主提供面積來算房屋與停車位面積，還是以「選屋價值」為選屋？

(三) 分配價值及差額價金找補

因各樓層之價格必有差異，如何計算分配價值與差額價金找補(如中低樓層選配高樓層房屋)便對地主之權益會有影響。

(四) 信託管理

「不動產開發信託」為現在常見之履約方式。由地主與建商分別將土地與資金信託予銀行，由銀行擔任土地之名義上所有權人。此外，亦管控建商之財務，避免建商破產導至爛尾樓之風險。因涉及到銀行信託，其條文亦相對複雜。

(五) 地主應提供項目

通常在簽署合建契約時，地主亦需協助提供各式各樣的同意書、身分證正反面影本等等資料予建商，以利作業進行。

(六) 現有房屋騰空點交

此項目千萬要注意！在達成一定條件下，如果地主逾期拆遷，建商有權利代為或請求當地主管機關代為拆遷。

(七) 工程期限

就工程的「開始」與「結束」約定。以及工程展延的例外項目。

(八) 驗收交屋

就驗收過程、標準，以及驗收未通過之修補是否有明確規定？以及除了專有部分外，共有部分是否亦有交屋驗收等規定涵蓋？

(九) 違約

違約金有分成「懲罰性」跟「損害賠償總額預定性」。前者是指除了一般的損害賠償責任外，還要額外另支付一筆違約金；後者是指違約金本身就是損害賠償總額的預定了，因此只會有一筆賠償金。

(十) 解除與終止

就何狀況會導致契約的解除與終止？何狀況除了解除與終止外還需另行負損害賠償或違約金責任？十分重要。此外，「解除契約」是指契約回溯失效、並需回復原狀，而「終止契約」則是指契約向後失其效力。

三、 找專業不動產法律101團隊協助：

合建契約涉及大量專業，對於落落長的契約內容一定看得頭昏腦脹，而有可能不小心落入建商的陷阱。因此建議在簽訂合建契約前，除了就上述所提及之重點事項，應細細地觀看文字字裡行間的用字遣詞，也建議找尋「專業的不動產專門律師」，給律師協助審約、協商，才不會將來住戶集體吃了大虧，甚至走上訴訟。

而就費用上面，一般合建契約需審閱約10小時左右，視雙方約定的複雜度而定，而以律師時數費用1小時6000元計算，費用約為6萬元左右 (包含委任前之諮詢與討論)。然而，應注意的是，審閱合建契約不只是一次性的成果，而可能是一段期間的過程，因為在我方審閱並修改我方對合建契約之意見後，也要考量建商是否會同意我們所修改、調整的內容。若建商亦有意見，則有可能會需要與建商間書信往返、逐條細部討論，或是由律師出面向建商端協商，因此前述的費用可能會因此而修正。