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不動產法律101-律師,律師事務所,台北律師,大安區律師

一、 已簽署訂購單(預約)+定金：

(一) 在看房買屋時，因為現房市正熱，好的物件轉眼即逝，在一頭熱之下，買家跟賣家往往會先簽署所謂「房屋訂購單」，先由買家支付約10萬元以上之保留款，賣家則幫買家保留該標的一定時間。

(二) 然而個人經濟因素變化莫測，亦或是又看到更合適的物件，時常發生反悔不買的問題。尤其在預售屋交易，由於看不到房屋現況，更時常發生簽署「訂購單」後，買家不履約的狀況。此時已支付的訂金(定金)該怎麼辦呢？

(三) 就定金如何返還，依照民法第249條規定：

「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」

(四) 可歸責於買家不能履行時，定金不得返還：

依照上開規定，如果是因為「可歸責於買家的事由」，例如買家反悔不買、買家遲未簽署本約或交付尾款，導致不能履行時，定金不得返還。

(五) 可歸責於賣家不能履行時，賣家應返還兩倍定金給買家：

然而，若是因為「可歸責於賣家的事由」，例如賣家建案停工、賣家另尋高價買家時，導致不能履行，則賣家要返還「兩倍」之定金予買家。

二、 已簽署契約本約：

(一) 買家不買時，賣家有什麼權利：

1. 選擇一：請求繼續履約，並請求遲延損害：

（1） 給付遲延下，因買家之給付尚屬可能(也就是買家有能力買)，則並不影響賣家之履行請求權。賣方仍可以依照原本雙方間的契約關係，向買方請求履行契約。

（2） 並且，依照民法第231條規定：

「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」

所以綜上，賣方不僅可以要求履約，也可以同時請求買家賠償因遲延給付而生之損害。

2. 選擇二：解約、並請求遲延損害

若屋主已經不想賣給這個買家了(或是房屋市值又漲了許多想賣更高)，就可以不請求對方履行契約，而是經催告對方履約後，依照民法第254、255條規定，向對方主張解除契約。並且，依照民法第231條規定，向對方請求賠償因遲延而生之損害。

(二) 賣家已經賣給別人，買家有什麼權利：

1. 有些賣家會因為突然有人開價更高，便轉而賣給第三人。此時，屬於「可以歸責於賣家」之「給付不能」。

2. 買方可以跟賣方請求損害賠償：

依照民法第226條規定：

「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」

是此時買方可以跟賣方請求損害賠償。