不動產法律101-律師,律師事務所,台北律師,大安區律師
一、房屋廣告常見不實種類有哪些？
(一)用途不實：
例如建照/使照上載明用途為「商業用」，然建商卻以住宅形式銷售。
(二)專有部分用途不實：
例如專有部分坪數不足，或廣告上標明為陽台，實際卻為共有露臺。
(三)建材不實：
例如廣告撰寫之建材品牌、材料與實際安裝之品牌、材料不同。
(四)違法夾層：
例如預售屋之樣品屋，許多夾層為建商為展示所增加，以宣稱有更多使用空間等。
二、買方如何處理不實廣告？
(一)依照消費者保護法第22條規定：
「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」
(二)另依照公平交易法第21條規定：
「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」
(三)最高處以5000萬罰鍰：
並依照公平交易法第42條規定，主管機關對於違反第21條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
(四)因此，民眾購屋後發現建商廣告不實、違反「公平交易法」第21條有關虛偽不實記載或廣告不實的規定，民眾可以檢具具體案例及有關資料，逕行向行政院公平交易委員會檢舉。
(五)建商不得抗辯已事後告知或已於買賣契約中免責：
1.建商常見的抗辯方式為表示：「雖廣告確有不實，但買家已簽署預售屋契約時，已有詳細告知消費者廣告差異，以及於契約中簽署免責規定」等語。
2.但公平會或法院的多數見解認為：「廣告於吸引消費者就已具備招徠效用，為避免消費者受廣告誤導、保護市場中其他競爭者，廣告應與實際給付之商品或服務相符；預售屋契約為消費者決定交易後，才予以簽署，語廣告引起消費者購買商品或服務慾望之效果有所不同，故不得以事後於預售屋契約明確告知，免除建商廣告不實之責任。」
三、廣告也是契約的一部分！沒有完成就要負責
(一)依照行政院公布【預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項】指出，「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」此外，預售屋買賣亦「不得約定廣告僅供參考」。
(二)因此就算跟建商所簽署的契約內沒有提到「廣告所宣傳的內容」，該廣告內容仍會被當作是契約的一部分。而建商對此便應負契約上之責任。
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