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承租人就租賃房屋的使用，如果造成房屋內部的裝潢、家具或附屬設備等有損壞的情況時，應該如何處理?
2024-03-15
壹、前言
現代社會由於不動產的價格高昂，加上現代人有土斯有財的觀念轉變，以租代買已然成為現代常見的狀況，但隨之而來衍生的租賃糾紛也是層出不窮。
本案涉及的承租人應負義務：承租人在歸還房屋給出租人的時候，依照民法第432條、438條規定要將房屋「回復原狀返還」給出租人。
貳、概念說明
一、什麼情況出租人可以請求回復原狀或賠償？
(一)房屋本身及內部因承租人正常使用狀態下，所導致的房屋『折舊』及『自然耗損』，出租人不能要求承租人回復原狀或賠償。
(二)非上述兩種因素，而是因承租人違反注意而造成房屋本身或內部設備有損壞的情況，則出租人能要求承租人回復原狀或賠償。
二、折舊或自然耗損的區別
怎麼辨別折舊及自然耗損？（援引常見的法院判決說明）
(一)物的性質
例如電器或傢俱，通常依照它被生產的目的，有合理的正常使用方法（例如電器有說明書，說明其正常使用之方法為何，書桌主要是用於供承租人閱覽辦公使用等）。
所以如果是依照正常使用之方法所造成的自然耗損或折舊，就不應列在回復原狀範圍內。
(二)使用年限
例如電器或傢俱有一定的使用年限，法官在判斷時，通常會參考稅法規定的折舊標準來比對實物耗損的狀況。
所以今天如果設備是超過使用年限後壞損，原則推定是在自然耗損，如有例外，則由主張者舉證之。
(三)地區
例如房屋所在的地點位於山坡上、潮濕地區或是有其他因為所處地區而有的特殊原因，也常見為法院考量的因素。
如果房屋在潮濕地區或海邊，承租人承租卻未依合理方式保存維護房屋（例如除溼或抗鹽鏽蝕的保存方法），而造成房屋有損害時，承租人亦應負責任。
參、本所實務案例說明
一、承租人使用情形：
（一）在室內進行長期拜拜燒香，造成牆壁有嚴重染色情況。
（二）牆壁油漆在排除不是壁癌的情況下，有牆面剝落的情況，研判是因為地區潮濕，而承租人長期使用下，卻未注意要開除濕機所造成。
（三）屋內等多項設備因潮濕而有腐爛損害等情況。
.
二、出租人請求：
（一）牆壁回復原狀的修繕費用
（二）屋內設備的更換賠償
（三）壞損設備的清運費用
.
肆、法院判決結果
法院最後判賠承租人應該要就：
1.牆壁回復原狀的費用。
2.屋內設備損壞的清運費要賠償給出租人，金額達新台幣約8萬元。
此外，加上其他契約特別約定的費用，金額達12萬元，所以要注意的是如果租約有特別約定，要先以租約為準，沒約定到的才回到民法規定去審視。
屋內設備的更換賠償，則因承租人使用房屋的期限已經超過設備的正常使用年限，也沒辦法就承租人有何其他不合理的使用方法為證明，所以這個部分沒有判賠。
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